Vertiefender Leitfaden
Kaufen oder Mieten und Investieren: Vermögen nach zehn Jahren mit Hypothek oder Portfolio
Branchenanalyse für Entscheider
Wenige Finanzfragen sind so emotional wie die, ob man ein Haus kaufen oder mieten und anlegen soll. Eigentum fühlt sich wie Aufbauen an, Miete wie weggeworfenes Geld. Doch die Miete kauft eine Leistung, nämlich ein Dach über dem Kopf, und das tun auch die Hypothekenzinsen, die Grundsteuer, die Versicherung und die Reparaturen. Die faire Frage lautet, welcher Weg Ihnen nach zehn Jahren mehr Vermögen hinterlässt, wenn auf beiden Seiten jede Kostenposition mitgezählt wird. Ein Käufer hält Eigenkapital in einer Immobilie. Ein Mieter hält ein Portfolio, gespeist aus der Anzahlung und aus jedem Monat, in dem Eigentum mehr gekostet hätte als Mieten. Dieser Simulator vergleicht beides und zeigt die Differenz als Monatsbetrag.
Die Struktur des Problems ist ein Wettlauf auf zwei Seiten. Auf der Kaufseite wirkt die Wertsteigerung auf den gesamten Wert der Immobilie, und die Hypothek verstärkt das Ergebnis, weil Sie mit einer kleinen Anzahlung einen großen Vermögenswert kontrollieren. Auf der Mietseite wächst das Portfolio mit der Anlagerendite, beginnend mit dem Geld, das Sie nicht gebunden haben, und ergänzt um die monatliche Differenz zwischen Eigentum und Miete. Hypothekenzins, Haltekosten und Transaktionskosten liegen auf Seiten des Eigentümers, die Miete und ihr Anstieg auf Seiten des Mieters. Wer gewinnt, hängt vom Abstand zwischen Wertsteigerung und Anlagerendite ab, bereinigt um diese Kosten.
Die Dominokaskade beginnt bei den monatlichen Kosten des Eigentums, Hypothek plus Haltekosten. Sie legen fest, wie weit Sie über der Miete zahlen, und damit, wie viel zusätzliches Geld Sie jeden Monat binden und wie viel ein Mieter stattdessen anlegen kann. Über zehn Jahre wird die Differenz des ersten Monats auf der einen Seite zu Eigenkapital in der Immobilie und auf der anderen zu einem Portfolio, und ihr Unterschied ist der Vorteil des Eigentums. Ein höherer Zins oder höhere Haltekosten vergrößern den Aufschlag, verringern den Barvorteil des Mieters in die Gegenrichtung und können das Vorzeichen des letzten Feldes umkehren.
Der Eisberg trennt, was Käufer vergleichen, von dem, was sie zahlen. Über der Wasserlinie liegen die Hypothekenrate und die vermiedene Miete. Darunter liegen vier Kosten, die selten in den Hauptvergleich gelangen: die Zinsen, die die ersten Jahre einer Hypothek füllen, Grundsteuer, Gebühren, Versicherung und Reparaturen, die so lange anfallen, wie Sie Eigentümer sind, die Kosten für Kauf und Verkauf und der Ertrag, den Sie auf das in der Anzahlung gebundene Geld aufgeben. In vielen Fällen ist der verborgene Teil größer als die Zinsen. Nutzen Sie den Simulator, um die Wertsteigerung oder den Zins zu finden, ab dem Eigentum das Mieten nicht mehr schlägt, und entscheiden Sie dann mit Ihrem eigenen Zeithorizont.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell lässt beide Wege Monat für Monat zehn Jahre lang laufen. Der Käufer zahlt 20 % Anzahlung plus 3 % Kaufnebenkosten und leiht sich den Rest über ein Darlehen mit zwanzig Jahren Laufzeit. Die Immobilie wächst mit dem gewählten Satz, die Haltekosten sind ein Anteil ihres aktuellen Werts, und der Verkauf am Ende kostet 5 %. Der Mieter zahlt eine Miete, die um 3 % pro Jahr steigt, legt die Anzahlung und die Kaufnebenkosten an und investiert jeden Monat, in dem Eigentum mehr kosten würde als Miete. Kostet das Mieten einmal mehr, legt der Eigentümer die Differenz an. Das Netto ist die endgültige Vermögenslücke geteilt durch 120 Monate.
- Hypothekenrate
- Rate = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−240)
- Gleichbleibende Monatsrate auf 80 % des Preises zum gewählten Zinssatz.
- Haltekosten
- Halt_t = Wert_t × Halt% ÷ 12
- Grundsteuer, Gebühren, Versicherung und Reparaturen als Anteil am aktuellen Wert der Immobilie.
- Portfolio des Mieters
- P_t = P_(t−1) × (1 + r) + max(0, Rate + Halt_t − Miete_t)
- Die Anzahlung und jeder Monat mit Mehrkosten des Eigentums, mit der Anlagerendite verzinst.
- Eigenkapital des Käufers
- E = Wert_120 × 0,95 − Restdarlehen
- Was dem Eigentümer nach Tilgung des Darlehens und Verkaufskosten bliebe.
- Vorteil des Eigentums
- Netto = (E + Portfolio des Eigentümers − P_120) ÷ 120
- Positiv bedeutet, dass Eigentum gewinnt. Der Bruchpunkt liegt dort, wo dies null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Hypothekenzins und Kaufpreis bewegen das Ergebnis am stärksten, weil sie die größten Zahlen im Modell skalieren. Die Wertsteigerung wirkt auf den gesamten Wert der Immobilie und ist die Hauptquelle der Gewinne des Eigentümers, während die Anlagerendite ihr Spiegelbild auf der Mieterseite ist. Die Miete zählt über das Geld, das ein Mieter anlegen kann, und über den Aufschlag des Eigentums. Haltekosten sind ein schleichendes Leck, das mit dem Wert der Immobilie wächst.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Eine erste Immobilie in einer wachsenden Gegend
Ein Käufer erwirbt eine bescheidene Immobilie zu einem fairen Hypothekenzins und sieht stetiges Wachstum. Die vermiedene Miete ist im Verhältnis zum Preis groß, daher liegt das Eigentum mäßig vorn. Das Laden des Szenarios zeigt, wie das Verhältnis von Miete zu Preis das Ergebnis prägt.
Wachsender Mittelstand
Eine größere Immobilie in einem starken Markt
Ein größerer Kauf in einem Markt mit festem Preisanstieg und einer Miete, die hoch genug ist, damit Eigentum im Vergleich zum Mieten günstig wird. Der Hebel arbeitet zugunsten des Eigentümers. Das Laden des Szenarios zeigt, wie groß der Abstand werden kann, wenn das Wachstum die Anlagerendite schlägt.
Black-Swan-Krise
Hohe Zinsen, fallende Preise und hohe Kosten
Ein Käufer nimmt ein hochverzinstes Darlehen auf, kurz bevor die Preise stagnieren, trägt hohe Haltekosten, und eine starke Anlagerendite steht zur Verfügung. Das Portfolio des Mieters gewinnt mit großem Abstand. Das Laden des Szenarios zeigt, welcher Eingabewert den Käufer wieder nach vorn bringen würde.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Jahresmiete als Anteil am Preis | Unter 3 % | 4–6 % | Über 7 % |
| Hypothekenzins minus Anlagerendite | Über 4 Punkte | 0–2 Punkte | Unter 0 Punkten |
| Haltekosten als Anteil am Wert | Über 2,5 % | 1–1,8 % | Unter 0,8 % |
| Wertsteigerung der Immobilie (langfristig) | Unter der Inflation | Nahe der Inflation | Deutlich über der Inflation |
| Jahre bis zur Amortisation der Kaufkosten | Mehr als 8 Jahre | 4–6 Jahre | Unter 3 Jahren |
Variablen und Stellhebel
Kaufpreis der Immobilie
Kaufpreis der Immobilie, die Sie kaufen würden, vor der Anzahlung von 20 % und der Hypothek.
Stellhebel: Verhandeln Sie härter oder kaufen Sie kleiner, denn ein niedrigerer Preis senkt Darlehen, Zinsen, Haltekosten und das gebundene Kapital.
Monatsmiete
Miete für eine vergleichbare Immobilie heute. Es wird angenommen, dass sie um 3 % pro Jahr steigt.
Stellhebel: Vergleichen Sie Mieten für wirklich gleichwertige Immobilien, denn eine höhere Miete, die Sie vermeiden können, ist der Hauptvorteil des Eigentums.
Wertsteigerung der Immobilie
Durchschnittliche jährliche Wertänderung der Immobilie über zehn Jahre. Verwenden Sie eine vorsichtige Zahl und berücksichtigen Sie Jahre mit Stagnation oder Rückgang.
Stellhebel: Rechnen Sie das Modell mit stagnierenden und fallenden Preisen durch, denn Eigentum gewinnt über die Wertsteigerung nur, wenn Sie die Jahre ohne sie überstehen.
Hypothekenzins
Zinssatz für ein Darlehen über zwanzig Jahre in Höhe von 80 % des Preises.
Stellhebel: Vergleichen Sie Kreditgeber, verbessern Sie Ihren Eigenkapitalanteil und erwägen Sie eine kürzere Zinsbindung, denn jeder Zinspunkt fällt auf einen sehr großen Restbetrag an.
Anlagerendite
Jährliche Rendite nach Kosten, die Sie mit einem breit gestreuten Portfolio erzielen könnten. Eine vorsichtige Zahl ist besser als eine hoffnungsvolle.
Stellhebel: Seien Sie bei der Renditeannahme vorsichtig, denn eine höhere Rendite lässt Mieten und Anlegen besser aussehen und macht den Kauf schwerer zu rechtfertigen.
Haltekosten
Grundsteuer, Hausgeld bzw. Gebäudekosten, Versicherung und Instandhaltung zusammen, als Anteil am Wert der Immobilie.
Stellhebel: Planen Sie Instandhaltung und Steuern ehrlich ein und kalkulieren Sie Reparaturen, denn Haltekosten sind der Teil des Eigentums, den die meisten Käufer unterschätzen.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie den Preis der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, und die Miete für eine vergleichbare ein.
- 2Geben Sie einen realistischen Hypothekenzins und vorsichtige Zahlen für Wertsteigerung und Anlagerendite ein.
- 3Tragen Sie die Haltekosten ehrlich ein, einschließlich Steuer, Gebühren, Versicherung und Reparaturen.
- 4Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um den Zins, die Wertsteigerung oder die Rendite zu sehen, bei der Eigentum nicht mehr gewinnt.
- 5Öffnen Sie den Tab Paralleluniversum, um Ihren Plan mit dem Plan der kleineren Immobilie mit besserem Zins über 24 Monate zu vergleichen.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Nur die Hypothekenrate als Kosten des Eigentums zu zählen. Steuern, Gebühren, Versicherung und Reparaturen können die Monatsrechnung um ein Fünftel oder mehr erhöhen.
- Die beste jüngere Wertsteigerung als Prognose zu verwenden. Immobilien können jahrelang stagnieren, und die Anlagealternative sollte auf derselben vorsichtigen Grundlage beurteilt werden.
- Die Kosten für Kauf und Verkauf zu ignorieren. Sie müssen erst wieder verdient werden, bevor das Eigentum vorn liegt, was Jahre dauert.
- Anzunehmen, dass der Mieter die Differenz anlegt. Wird das zusätzliche Geld ausgegeben, wird der Vergleich zu einem Vergleich zwischen Eigenkapital und nichts.
Häufig gestellte Fragen
Ist Mieten wirklich weggeworfenes Geld?
Nicht mehr als Hypothekenzinsen, Steuern und Reparaturen. Beides kauft Wohnraum. Entscheidend ist das Vermögen, das jeder Weg hinterlässt, nachdem alle Kosten gezählt sind.
Wie lange muss ich bleiben, damit der Kauf gewinnt?
Wegen der Transaktionskosten sprechen kurze Aufenthalte selten für den Kauf. Betrachten Sie das Netto mit verschiedenen Zeithorizonten im Kopf und bedenken Sie, dass dieses Modell zehn Jahre verwendet.
Warum ist die Anzahlung kein Eingabewert?
Um das Modell fokussiert zu halten, ist sie mit 20 % bei 3 % Kaufnebenkosten festgelegt. Ob eine höhere Anzahlung hilft, hängt davon ab, ob Ihr Hypothekenzins Ihre Anlagerendite übersteigt.
Sind Steuern und Förderungen enthalten?
Nur als Teil der Haltekosten. Steuerliche Entlastung für Hypothekenzinsen, Regeln zu Veräußerungsgewinnen und Grundsteuer unterscheiden sich stark, prüfen Sie daher die aktuellen Regeln an Ihrem Wohnort.
Was, wenn ich die Differenz nicht anlege?
Dann fällt das Ergebnis des Mieters schlechter aus als dargestellt. Das Modell nimmt diszipliniertes Anlegen in jedem Monat an, was nicht jedem gelingt.
Wie genau ist das?
Es ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen, keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Preise, Zinsen und Renditen sind unsicher, testen Sie daher vorsichtige Fälle.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.