Vertiefender Leitfaden
Hypothek vorzeitig tilgen: Zinsersparnis oder das zusätzliche Geld anlegen?
Branchenanalyse für Entscheider
Eine Hypothek vorzeitig zu tilgen, gehört zu den emotional befriedigendsten Finanzentscheidungen. Jede Sondertilgung verkleinert die Schuld und kürzt die Zinsen, die in künftigen Jahren angefallen wären. Die Entscheidung wirkt leicht, bis man fragt, was dasselbe Geld sonst hätte tun können. Angelegt, hätte es schneller wachsen können, als die Hypothek kostet, oder langsamer, und es wäre verfügbar geblieben, falls etwas schiefgeht. Vorzeitige Tilgung tauscht einen flexiblen Vermögenswert gegen eine kleinere Verbindlichkeit. Dieser Simulator vergleicht beides über die Restlaufzeit, zeigt die Differenz als Monatsbetrag und bewertet die Liquidität, die Sie aufgeben.
Die Struktur des Problems ist eine Spanne. Auf der einen Seite steht der Hypothekenzins: eine sichere Ersparnis auf jede getilgte Schuldeneinheit. Auf der anderen Seite steht die Anlagerendite nach Steuern: ein unsicherer Gewinn auf jede angelegte Einheit. Ist der Hypothekenzins deutlich höher, gewinnt die Tilgung. Ist die Rendite höher, gewinnt das Anlegen. Zwei weitere Effekte verschieben das Gleichgewicht. Ist das Darlehen getilgt, kann die frei gewordene Rate selbst angelegt werden, was frühe Tilgung belohnt. Und im Haus gebundenes Geld steht im Notfall nicht zur Verfügung, was erwartete Kosten hinzufügt, die das Anlegen nicht trägt.
Die Dominokaskade beginnt beim Zinsvorteil, dem Hypothekenzins minus der Rendite nach Steuern. Er bestimmt, wie viele Zinsen die Sondertilgungen pro Monat sparen. Die gesparten Zinsen legen fest, wie viele Jahre von der Darlehenslaufzeit abgezogen werden, und die verkürzten Jahre legen fest, wie lange die frei gewordenen Raten angelegt werden können. Die Liquiditätskosten nehmen dann einen Anteil der Ersparnis weg. Das letzte Feld ist der Vorteil der Tilgung gegenüber dem Anlegen. Ein kleinerer Zinsvorteil, eine höhere Notfallwahrscheinlichkeit oder eine kürzere Laufzeit können das Ergebnis von klar positiv ins Negative drehen, ohne dass sich an der Hypothek selbst etwas Dramatisches ändert.
Der Eisberg trennt den sichtbaren Gewinn von den verborgenen Kosten. Über der Wasserlinie liegen das zusätzliche Geld, das Sie jeden Monat binden, und die Zinsen, die Sie vermeiden, die Zahlen, die Kreditgeber und Rechner zeigen. Darunter liegen drei Kosten, die selten eine Zeile bekommen: der Anlageertrag, auf den Sie mit demselben Geld verzichten, die erwarteten Kosten überstürzter Kreditaufnahme, wenn das Geld im Haus gebunden ist, und der Steuerabzug auf die Erträge, die Sie erzielt hätten. In vielen Fällen entscheidet der verborgene Teil die Antwort. Nutzen Sie den Simulator, um die Anlagerendite oder die Notfallwahrscheinlichkeit zu finden, ab der Sondertilgung nicht mehr die bessere Wahl ist, und entscheiden Sie mit Blick auf Ihren eigenen Puffer.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell lässt zwei Strategien Monat für Monat bis zum Ende der Restlaufzeit mit demselben Geld laufen. In der ersten zahlen Sie die Sondertilgung in die Hypothek, und sobald das Darlehen getilgt ist, legen Sie die gesamte Rate an. In der zweiten behalten Sie den normalen Tilgungsplan bei und legen jeden Monat den Zusatzbetrag an. Die Anlageerträge werden um einen beispielhaften Steuerabzug von 10 % verringert. Die erste Strategie trägt erwartete Liquiditätskosten: die jährliche Wahrscheinlichkeit, Bargeld zu brauchen, mal das im Haus gebundene Zusatzgeld mal einen jährlichen Notkreditaufschlag von 10 %. Das Netto ist die endgültige Vermögensdifferenz geteilt durch die Monate der Laufzeit.
- Planmäßige Rate
- Rate = B × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
- Die normale gleichbleibende Rate auf den Restsaldo über die Restlaufzeit.
- Gesparte Zinsen
- S = Zinsen(normal) − Zinsen(mit Sondertilgung)
- Die Zinsen, die vermieden werden, wenn Sie den Zusatzbetrag jeden Monat ins Darlehen zahlen.
- Anlagealternative
- P_t = P_(t−1) × (1 + j) + Zusatz
- Das Zusatzgeld, jeden Monat angelegt zur monatlichen Rendite j nach Steuern.
- Liquiditätskosten
- L = Σ Wahrscheinlichkeit × gebundenes Geld × 10 % ÷ 12
- Die erwarteten Kosten, in Eile Geld aufzunehmen, wachsend mit dem im Haus gebundenen Geld.
- Vorteil der Tilgung
- Netto = (V_Tilgung − L − V_Anlage) ÷ n
- Positiv bedeutet, dass Sondertilgung gewinnt. Der Bruchpunkt liegt dort, wo dies null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Anlagerendite und Hypothekenzins bewegen das Ergebnis am stärksten, weil die Antwort ihre über die ganze Laufzeit aufgezinste Differenz ist. Die Höhe der Sondertilgung und die Restlaufzeit skalieren den Effekt nach oben oder unten. Die Notfallwahrscheinlichkeit zählt mehr, je mehr gebundenes Geld sich aufbaut, und ist daher gegen Ende einer langen Laufzeit kostspieliger. Der Darlehenssaldo zählt weniger, vor allem dadurch, wie lange die Sondertilgung die Schuld verringert.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Eine kleine Hypothek mit bescheidener Sondertilgung
Ein Hausbesitzer mit kleinem Saldo und noch einem Jahrzehnt Laufzeit zahlt einen kleinen monatlichen Zusatzbetrag. Die Ersparnis ist positiv, aber bescheiden, weil nur wenig Zeit zum Aufzinsen bleibt. Das Laden des Szenarios zeigt, wie eine kürzere Laufzeit den Tilgungseffekt begrenzt.
Wachsender Mittelstand
Ein großes Darlehen zu einem hohen Zins
Ein großer Saldo zu einem hohen Hypothekenzins und eine kräftige monatliche Sondertilgung, bei sicherem Arbeitsplatz und mit Puffer. Die gesparten Zinsen sind groß, und die Tilgung schlägt das Anlegen klar. Das Laden des Szenarios zeigt, wie ein hoher Zins den Vorteil hebt.
Black-Swan-Krise
Eine günstige Hypothek und ein starker Markt
Eine niedrig verzinste Hypothek, eine starke Anlagerendite und eine reale Wahrscheinlichkeit, Bargeld zu brauchen. Das Tilgen des Darlehens bindet Geld zu einer niedrigen Rendite im Haus und kostet Liquidität. Das Laden des Szenarios zeigt, welcher Eingabewert das Ergebnis umkehren würde.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Hypothekenzins minus Rendite nach Steuern | Unter 0 Punkten | 1–3 Punkte | Über 4 Punkte |
| Notfallreserve vor Sondertilgungen | Unter 3 Monatsausgaben | 3–6 Monate | Über 6 Monate |
| Einkommensanteil, der in die Hypothek fließt | Über 40 % | 20–30 % | Unter 15 % |
| Restlaufzeit, damit sich Sondertilgungen lohnen | Unter 3 Jahren | 8–20 Jahre | Mehr als 20 Jahre |
| Wahrscheinlichkeit, in einem Jahr Bargeld zu brauchen | Über 15 % | 3–8 % | Unter 2 % (mit Puffer) |
Variablen und Stellhebel
Hypothekensaldo
Was Sie heute noch auf die Hypothek schulden.
Stellhebel: Ein größerer Saldo bedeutet mehr Zinsen, die sich einsparen lassen, doch prüfen Sie, ob die Sondertilgung noch genug Geld für den Rest Ihrer Planung lässt.
Hypothekenzins
Ihr aktueller Zinssatz auf das Darlehen. Je höher der Zins, desto mehr bringt jede Sondertilgung.
Stellhebel: Ist Ihr Zins hoch, werden Sondertilgungen attraktiver; können Sie zu einem niedrigeren Zins umschulden, vergleichen Sie die Ersparnis mit den Umschuldungskosten.
Restlaufzeit
Verbleibende Jahre des Darlehens. Der Vergleich läuft bis zum Ende dieser Laufzeit.
Stellhebel: Eine kürzere Restlaufzeit lässt der Ersparnis weniger Zeit zum Aufzinsen, daher helfen Sondertilgungen weniger, wenn das Darlehen fast abbezahlt ist.
Sondertilgung pro Monat
Das zusätzliche Geld, das Sie jeden Monat in die Hypothek geben oder stattdessen anlegen würden.
Stellhebel: Tilgen Sie nur mit Geld, das über Ihren Notgroschen hinausgeht, denn Geld im Haus ist schwer wieder herauszubekommen.
Anlagerendite
Jährliche Rendite, die Sie mit einem breit gestreuten Portfolio vor dem im Modell berücksichtigten Steuerabzug erzielen könnten. Seien Sie vorsichtig.
Stellhebel: Seien Sie bei Renditeannahmen vorsichtig: Eine sichere Ersparnis zu Ihrem Hypothekenzins schlägt eine unsichere Rendite, die nur geringfügig höher ist.
Wahrscheinlichkeit, das Geld zu brauchen
Jährliche Wahrscheinlichkeit, dass Sie Geld brauchen, an das Sie nicht herankommen, weil es im Haus gebunden ist, etwa bei Jobverlust oder Reparaturen.
Stellhebel: Bauen Sie vor Sondertilgungen eine Notfallreserve auf, denn die Kosten einer erzwungenen Kreditaufnahme können die gesparten Zinsen aufzehren.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie Hypothekensaldo, Zins und Restlaufzeit aus Ihrem letzten Kontoauszug ein.
- 2Geben Sie das zusätzliche Geld ein, das Sie jeden Monat zahlen könnten, und eine vorsichtige Anlagerendite.
- 3Legen Sie die Wahrscheinlichkeit fest, dass Sie in einem Jahr Bargeld brauchen, anhand Ihres Arbeitsplatzes, Ihrer Ersparnisse und des Alters des Hauses.
- 4Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um die Anlagerendite oder Notfallwahrscheinlichkeit zu sehen, ab der Sondertilgung nicht mehr gewinnt.
- 5Öffnen Sie den Tab Paralleluniversum, um Ihren Plan mit dem Aufbau eines Puffers zuerst über 24 Monate zu vergleichen.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Den Hypothekenzins mit einer optimistischen Anlagerendite zu vergleichen. Verwenden Sie eine vorsichtige Zahl nach Steuern, sonst sieht das Anlegen immer besser aus, als es ist.
- Ohne Notfallreserve zu tilgen. Hauskapital lässt sich schwer wieder in Bargeld verwandeln, und erzwungene Kreditaufnahme kann mehr kosten, als die Zinsersparnis einbrachte.
- Vorfälligkeitsentschädigungen und Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung zu ignorieren. Sie können die Ersparnis aufheben oder den jährlich zulässigen Sondertilgungsbetrag begrenzen.
- Die sichere Ersparnis als risikolos zu betrachten. Sie ist gewiss, aber auch eine niedrigere, festgelegte Rendite, die nicht ausgegeben werden kann, bis Sie verkaufen oder umschulden.
Häufig gestellte Fragen
Ist die vorzeitige Tilgung einer Hypothek immer klug?
Nein. Sie ist eine sichere Rendite zu Ihrem Hypothekenzins, verringert aber die Liquidität und verzichtet auf das, was Anlegen einbringen könnte. Es hängt von der Zinsspanne, Ihrem Puffer und Ihren Bedürfnissen ab.
Warum wird die Anlagerendite um Steuern gekürzt?
Anlageerträge werden häufig besteuert, gesparte Hypothekenzinsen meist nicht. Das Modell verwendet einen beispielhaften Abzug von 10 %. Prüfen Sie die aktuellen Steuerregeln für Ihre Situation.
Was sind die Liquiditätskosten?
Sie sind die erwarteten Mehrkosten, schnell Geld aufnehmen zu müssen, weil Ihr Geld im Haus gebunden ist. Sie wachsen mit dem gebundenen Geld und der Wahrscheinlichkeit, es zu brauchen.
Sind Vorfälligkeitsentschädigungen enthalten?
Nein. Manche Darlehen verlangen Gebühren für große vorzeitige Rückzahlungen. Prüfen Sie Ihre Darlehensbedingungen und ziehen Sie eine eventuelle Entschädigung von der Ersparnis ab.
Was, wenn sich die Zinsen ändern?
Das Modell nimmt einen festen Zins an. Bei variablem Zins würde ein Anstieg die Tilgung attraktiver machen und ein Rückgang weniger.
Wie genau ist das?
Es ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen, keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Renditen sind unsicher, testen Sie daher vorsichtige Fälle und prüfen Sie Ihre Darlehensbedingungen.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.