Vertiefender Leitfaden
Zinsschock-Stresstest: Übersteht Ihre Mietimmobilie einen Zinssprung bei variablem Zins?
Branchenanalyse für Entscheider
Ein Darlehen mit variablem Zins ist eine Wette darauf, dass sich der Zins nicht gegen Sie bewegt. Jahrelang kann die Wette kostenlos aussehen, weil die Rate niedrig ist und die Miete sie komfortabel deckt. Die Gefahr liegt darin, dass die Rate keine feste Größe ist: Sie ist eine Funktion eines Zinssatzes, den Sie nicht kontrollieren. Eine Immobilie, die bei einem Zins einen angenehmen Überschuss erzielt, kann bei einem anderen jeden Monat Geld verlieren, ohne dass sich der Mieter, das Gebäude oder Ihr eigenes Verhalten ändert. Ein Stresstest stellt die Frage, bevor es der Kreditgeber tut: Wie weit kann der Zins steigen, bevor sich diese Immobilie nicht mehr selbst trägt?
Die Struktur des Problems ist einfach, aber unerbittlich. Die Miete ist eine langsame Zahl, die sich bestenfalls einmal im Jahr bewegt, während die Darlehensrate am Anpassungstag springen kann. Die Lücke zwischen beiden ist Ihr Cashflow, und sie ist im Verhältnis zu beiden klein. Ein Zinsanstieg von zwei Punkten bei einem langen Darlehen kann die Rate um ein Fünftel erhöhen, während die Miete um wenige Prozent steigt. Dieses Tempogefälle ist der Grund, warum Vermieter mit gesunden Renditen dennoch zum Verkauf gezwungen sein können.
Das Dominomodell zeigt, wie sich der Schock fortpflanzt. Der Zins steigt, was die neue Monatsrate hebt. Eine höhere Rate nimmt einen größeren Anteil der vollen Miete. Das drückt das Deckungsverhältnis, das die nach laufenden Kosten verbleibenden Einnahmen mit der Rate vergleicht. Fällt die Deckung unter eins, zahlt die Miete das Darlehen nicht mehr, und das letzte Feld wird negativ. Jede Stufe speist die nächste, ein kleiner Anstoß am Anfang kann also das Endergebnis auf Rot drehen.
Der Eisberg trennt, was Sie sehen, von dem, was Sie tragen. Über der Wasserlinie liegen die Zinsen in der Rate und die laufenden Kosten. Darunter liegen die durch den Schock verursachte Mehrrate, der Mietausfall durch Leerstand und der Kapitalanteil, der still Ihren monatlichen Zahlungsmitteln entzogen wird. Nutzen Sie den Simulator, um den Zinsanstieg zu finden, der Ihren Cashflow auf null bringt, und entscheiden Sie dann, ob Sie den Zins festschreiben, einen Teil des Darlehens zurückzahlen, die Miete erhöhen oder eine Reserve halten.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell rechnet pro Monat. Das Darlehen ist ein Annuitätendarlehen: eine gleichbleibende Rate, die den Saldo über die Restlaufzeit zum Schockzins tilgt. Die Miete wird um Leerstand und um laufende Kosten gekürzt, die mit 15 % der Miete für Instandhaltung, Versicherung, Steuern und Maklergebühren angesetzt sind. Die Differenz zwischen den verbleibenden Einnahmen und der neuen Rate ist der monatliche Cashflow. Alle Geldbeträge werden in einem beispielhaften Maßstab in Ihrer Währung dargestellt.
- Annuitätenrate
- P = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = Zins ÷ 12
- Die gleichbleibende Monatsrate auf einen Saldo L über n Monate zum Monatszins r.
- Rate nach dem Schock
- P_neu = P(L, aktuell + Schock, n)
- Die Rate nach der Zinsanpassung, neu berechnet über dieselbe Restlaufzeit.
- Einnahmen nach Kosten
- NOI = Miete × (1 − Leerstand) − 15 % × Miete
- Was die Immobilie jeden Monat vor jedem Schuldendienst liefert.
- Mietdeckung
- Deckung = NOI ÷ P_neu
- Ein Wert über 1,25 ist komfortabel, und ein Wert unter 1 bedeutet, dass die Miete das Darlehen nicht bezahlt.
- Monatlicher Cashflow
- Netto = NOI − P_neu
- Das Ergebnis, das Sie jeden Monat behalten oder zuschießen. Der Bruchzins liegt dort, wo dies null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Der Schock ist bei einem langen Darlehen der elastischste Eingabewert: Jeder zusätzliche Zinspunkt fügt der Rate ungefähr denselben Betrag hinzu, sodass der Cashflow in nahezu gerader Linie fällt, bis die Deckungslinie überschritten wird. Saldo und Miete folgen als Nächstes, weil sie Rate und Einnahmen skalieren. Leerstand und Restlaufzeit zählen pro Schritt weniger, doch eine kurze Laufzeit hebt die Rate stark an, ein kurzes Darlehen ist daher anfälliger für einen Schock, als es zunächst scheint.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Eine erste Wohnung mit bescheidenem Darlehen
Ein Vermieter am Anfang schuldet einen kleinen Saldo auf eine Wohnung mit stabiler Miete, bei langer Restlaufzeit und einem milden Zinsanstieg von einem Punkt. Die Rate bleibt weit unter der Miete. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, wie ein kleines Darlehen Raum lässt, eine Zinsanpassung ohne Belastung zu verkraften.
Wachsender Mittelstand
Ein größeres Darlehen auf einer größeren Immobilie
Ein Investor hält einen großen Saldo auf einer Immobilie mit hoher Miete. Selbst ein Anstieg von eineinhalb Punkten hebt die Rate in absoluten Zahlen erheblich, doch die starke Miete hält den Cashflow positiv. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, wie Größe jeden Zinspunkt teuer macht.
Black-Swan-Krise
Ein kurzes Darlehen, getroffen von einem Schock um fünf Punkte
Ein Vermieter mit mittelgroßem Saldo und nur noch fünfzehn Jahren Laufzeit sieht den Zins um fünf Punkte springen, während der Leerstand steigt und die Miete gesenkt wird, um den Mieter zu halten. Die Rate überholt die Miete. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, welcher Hebel, von der Miete bis zum Saldo, den Monat wieder ins Positive bringt.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Mietdeckung nach laufenden Kosten | Unter 1,0× | 1,1–1,3× | Über 1,5× |
| Rate als Anteil der vollen Miete | Über 70 % | 50–60 % | Unter 40 % |
| Ratenanstieg nach einer Zinsanpassung | Über 30 % | 10–20 % | Unter 8 % |
| Leerstand über ein Jahr | Über 12 % | 4–8 % | Unter 3 % |
| Gehaltene Liquiditätsreserve | Unter 2 Monatsraten | 3–6 Monate | Über 9 Monate |
Variablen und Stellhebel
Offener Darlehenssaldo
Die Restschuld auf die Immobilie, also der Betrag, der bei der Zinsanpassung neu bepreist wird.
Stellhebel: Tilgen Sie den Saldo vor der Zinsanpassung mit überschüssigem Geld, denn jede getilgte Einheit beseitigt die Zinsen, die sie zum höheren Zins verursacht hätte.
Aktueller Zinssatz
Der Jahreszins, den Sie heute zahlen, bevor ein Anstieg angewendet wird.
Stellhebel: Fragen Sie den Kreditgeber vor dem nächsten Anpassungstermin nach einem Festzinsangebot oder einem Produkt mit begrenztem variablem Zins, denn der Ausgangszins trägt den gesamten Schock obendrauf.
Zinsschock
Der Anstieg in Prozentpunkten, den Sie testen möchten; von 5 % auf 7 % ist zum Beispiel ein Schock von 2 Punkten.
Stellhebel: Begrenzen Sie das Risiko mit einer Zinsbindung oder einer Zinsobergrenze und halten Sie eine Reserve in Höhe mehrerer Monatsraten nach dem Schock vor.
Restlaufzeit
Verbleibende Jahre des Darlehens. Die neue Rate wird über denselben Restzeitraum neu berechnet.
Stellhebel: Eine Verlängerung der Restlaufzeit senkt die Rate und verschafft Luft, doch vergleichen Sie die zusätzlichen Gesamtzinsen, bevor Sie zustimmen.
Monatsmiete bei voller Vermietung
Wofür die Immobilie vermietet wird, wenn sie vermietet ist, vor Leerstand und laufenden Kosten.
Stellhebel: Prüfen Sie die Miete bei der nächsten Verlängerung und vergleichen Sie sie mit dem lokalen Markt, denn die Miete ist der einzige Hebel, der eine höhere Rate ausgleichen kann.
Leerstand
Anteil des Jahres, in dem die Immobilie leer steht oder der Mieter nicht zahlt.
Stellhebel: Verkürzen Sie Leerstandszeiten durch frühere Neuvermietung, einen längeren Mietvertrag und zügige Reparaturen, denn leere Monate machen einen Zinsanstieg viel schwerer verkraftbar.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie Saldo, aktuellen Zins, Restlaufzeit, Miete und Leerstand der Immobilie ein.
- 2Setzen Sie den Zinsschock auf den Anstieg, den Sie fürchten, oder beginnen Sie mit zwei Punkten.
- 3Lesen Sie die fünf Dominofelder, um zu sehen, ob Rate, Belastung oder Deckung zuerst gelb wird.
- 4Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um zu erfahren, welcher Eingabewert den Cashflow am schnellsten auf null drückt.
- 5Vergleichen Sie mit dem Festzinsplan im Tab Paralleluniversum und kopieren Sie den Teilen-Link für Ihren Berater.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Nur einen Anstieg um einen Punkt zu testen. Zinszyklen können mehrere Punkte umfassen, ein Test, der bei einer milden Änderung endet, gibt falsche Sicherheit.
- Die volle Miete als Einnahme zu zählen. Leerstand, Reparaturen, Versicherung und Steuern gehen zuerst ab, und das Darlehen wird aus dem Rest bezahlt.
- Anzunehmen, dass Sie sich immer aus der Not umschulden können. Kreditgeber beurteilen dieselbe Mietdeckung, die Sie testen, eine schwächelnde Immobilie lässt sich also genau dann am schwersten umschulden, wenn Sie es brauchen.
- Den Anpassungstermin zu ignorieren. Eine bald endende Zinsbindung ist ein Schock, der nur auf einen Kalendereintrag wartet, planen Sie also für den Tag, an dem sie endet.
Häufig gestellte Fragen
Welche Größe des Zinsschocks sollte ich testen?
Testen Sie mindestens zwei oder drei Punkte über dem heutigen Zins sowie einen größeren Extremfall. Aufsichtsbehörden und Kreditgeber verwenden für Tragfähigkeitsprüfungen oft ähnliche Größen, doch prüfen Sie die Regeln, die für Ihr eigenes Darlehen und Ihr Land gelten.
Warum steigt meine Rate bei einer kleinen Zinsänderung so stark?
Zinsen werden jeden Monat auf den gesamten Saldo berechnet. Bei einem langen Darlehen ist der Zinsanteil der Rate groß, sodass jeder Zinspunkt eine sichtbare Wirkung auf die Rate hat.
Ist ein fester Zins immer besser?
Nein. Ein fester Zins beseitigt das Risiko, beginnt aber meist höher und kann Vorfälligkeitsentschädigungen mit sich bringen. Das Alternativszenario vergleicht beide über vierundzwanzig Monate.
Berücksichtigt dieses Modell steuerliche Entlastung auf Zinsen?
Nein. Steuerregeln unterscheiden sich und ändern sich, daher bleibt die Zinsentlastung außen vor. Fügen Sie Ihre eigene Wirkung hinzu, indem Sie den Schock oder die laufenden Kosten senken, und klären Sie die aktuellen Regeln mit einem Steuerberater.
Wie finde ich den Bruchzins?
Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“. Das Tool führt jeden Eingabewert in tausend Schritten zu seinem ungünstigeren Ende und meldet, wo der monatliche Cashflow null erreicht, geordnet nach Abstand.
Wie genau ist das?
Es ist ein didaktisches Modell mit den oben genannten Annahmen, keine Finanzberatung. Verwenden Sie für echte Entscheidungen Ihren Darlehensvertrag und Angebote von Kreditgebern.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.