Vertiefender Leitfaden
Simulator für Grundstücksanteil und Wohnungstausch: Was bleibt dem Bauträger bei einem Bauträgermodell mit Anteilsvergütung?
Branchenanalyse für Entscheider
Ein Bauvorhaben gegen Anteil wirkt elegant: Der Eigentümer stellt das Grundstück, der Bauträger das Gebäude, und beide teilen sich die fertigen Wohnungen. Niemand muss eine große Summe für das Grundstück aufbringen. Doch hinter der Eleganz verbirgt sich eine dünne Marge. Der Bauträger finanziert jeden Stein vor, bevor die erste Einheit verkauft ist, der Anteil des Eigentümers ist vertraglich festgelegt, während Kosten und Preise es nicht sind, und das ganze Geschäft hängt von der Differenz zwischen Verkaufspreis und Baukosten ab.
Die Struktur des Problems ist ein Verhältnis zweier Zahlen, die sich beide bewegen. Der Erlös ist die Fläche, die der Bauträger behält, mal Preis pro Quadratmeter. Die Kosten sind die Bruttogeschossfläche mal Baukosten pro Quadratmeter, zuzüglich Finanzierung, Gemeinkosten und Gebühren. Ein höherer Anteil des Eigentümers verringert die zu verkaufende Fläche, nicht aber die zu bauende Fläche; jeder Punkt Anteil senkt also den Erlös, während die Kosten gleich bleiben. Deshalb ist der Anteil die am härtesten verhandelte und zugleich gefährlichste Zahl.
Das Dominoeffekt-Modell folgt dem Projekt. Ein größerer Anteil lässt dem Bauträger weniger verkäufliche Fläche. Das verringert den Erlös. Der Erlös wird dann der Baukostenbelastung gegenübergestellt, also dem Teil, den Bau und Preissteigerung verschlingen, woraus sich die Projektmarge ergibt. Die Marge, verteilt auf die tatsächliche Projektdauer, ergibt den durchschnittlichen Monatsgewinn. Ein Verzug dehnt die Monate, fügt Zinsen hinzu, erhöht die Kosten und drückt den Monatswert von beiden Seiten.
Der Eisberg trennt die sichtbaren Baukosten und die übergebenen Einheiten von den Kosten, die niemand nennt. Unter der Wasserlinie liegen die Kapitalkosten während des Verzugs, der Anstieg der Baupreise während der Verspätung, die Baustellengemeinkosten, die jeden Monat anfallen, sowie Erwerbsteuern, Provision und Gemeinkosten des Bauträgers. Nutzen Sie den Simulator, um den Verkaufspreis, den Anteil oder den Verzug zu finden, bei dem sich das Geschäft nicht mehr trägt, und entscheiden Sie dann, wie Sie es neu verhandeln oder umstrukturieren.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell liefert den durchschnittlichen Monatsgewinn über die Laufzeit des Projekts, also achtzehn geplante Monate plus jeden Verzug. Die verkäufliche Fläche beträgt 82 % eines Bruttobaus von 1.800 Quadratmetern. Der Bauträger verkauft den Teil, der nicht an den Eigentümer geht. Zu den Kosten zählen der Bau, Gemeinkosten von 3 % der Baukosten, Erwerbsteuern von 4 % des Grundstückswerts, eine Verkaufsprovision von 2 % des Erlöses, Finanzierungskosten von 1 % pro Monat auf 80 % der Baukosten für jeden Monat Verzug, ein Baukostenanstieg von 0,6 % pro Verzugsmonat sowie monatliche Baustellengemeinkosten.
- Fläche des Bauträgers
- A = 1.800 × 0,82 × (1 − Anteil)
- Die verkäufliche Geschossfläche, die dem Bauträger bleibt, nachdem der Eigentümer seinen Anteil erhalten hat.
- Erlös
- R = A × Preis pro m²
- Gesamtverkäufe der Einheiten des Bauträgers.
- Baukostenbelastung
- (Bau + Preissteigerung) ÷ R
- Anteil des Erlöses, den Bau und Kostensteigerungen verbrauchen. Ab etwa 80 % ist die Marge dünn.
- Projektgewinn
- P = R − Bau − Preissteigerung − Finanzierung − Gemeinkosten − Baustelle − Gebühren
- Alles, was nach sämtlichen Kosten über das gesamte Projekt übrig bleibt.
- Durchschnittlicher Monatsgewinn
- Netto = P ÷ (18 + Verzug)
- Das Hauptergebnis. Der Bruchpreis oder der Bruchverzug liegt dort, wo dieser Wert null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Der Verkaufspreis ist die elastischste Eingabe, weil der Erlös sein direktes Vielfaches ist, während die Kosten fest bleiben: Ein Preisrückgang um zehn Prozent nimmt zehn Prozent vom Erlös, und der größte Teil davon schlägt unmittelbar auf den Gewinn durch. Der Anteil des Eigentümers wirkt über die Fläche auf dieselbe Weise. Die Baukosten wirken linear. Der Verzug ist die heimtückischste Eingabe, denn er erhöht die Kosten, verkleinert den Monatsdurchschnitt und steigert das Risiko, dass sich der Markt gegen Sie dreht.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Ein kleines Grundstück mit bescheidenem Anteil
Ein kleiner Bauträger übernimmt ein günstiges Grundstück und vereinbart einen Anteil unter dem üblichen Niveau, baut zu vernünftigen Kosten und liefert nahezu termingerecht. Die Margen sind komfortabel. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie ein gutes Grundstück und ein fairer Anteil echten Spielraum für Gewinn lassen.
Wachsender Mittelstand
Ein erstklassiges Grundstück in einem starken Markt
Ein größerer Bauträger bearbeitet ein wertvolles Grundstück in einem starken Markt mit hohen Verkaufspreisen und angemessenen Kosten. Die Kosten sind in absoluten Zahlen hoch, der Erlös ist aber deutlich höher. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie Größe und Preis das Geschäft sehr profitabel machen.
Black-Swan-Krise
Ein großzügiger Anteil und ein langer Verzug
Ein Bauträger überlässt dem Eigentümer mehr als die Hälfte der Einheiten, die Preise fallen, die Baukosten steigen, und Genehmigungen verzögern das Projekt um mehr als ein Jahr. Zinsen und Preissteigerung türmen sich auf. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie ein Geschäft, das fair aussah, jeden Monat Geld verliert.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Anteil des Eigentümers an den Einheiten | Über 55 % | 35–45 % | Unter 35 % |
| Baukosten als Anteil am Erlös | Über 80 % | 55–70 % | Unter 55 % |
| Projektmarge auf den Erlös | Unter 8 % | 12–20 % | Über 25 % |
| Verzug gegenüber dem Plan | Über 9 Monate | 0–4 Monate | Keiner |
| Verkaufspreis im Verhältnis zu den Baukosten pro m² | Unter 2× | 2,5–3,5× | Über 4× |
Variablen und Stellhebel
Grundstückswert
Marktwert des Grundstücks. Er fließt nicht als Bargeld ein, doch Erwerbsteuern und Gebühren werden darauf berechnet.
Stellhebel: Prüfen Sie vor der Unterzeichnung die auf das Grundstück fälligen Erwerbsteuern und Gebühren und vereinbaren Sie, wer sie trägt, denn sie steigen mit dem Grundstückswert.
Anteil des Grundstückseigentümers an den Einheiten
Anteil der verkäuflichen Fläche, der dem Eigentümer als Gegenleistung für das Grundstück übergeben wird.
Stellhebel: Verhandeln Sie den Anteil anhand realistischer Margen und erwägen Sie einen niedrigeren Anteil plus eine Barzahlung oder einen gestaffelten Anteil, der von den erzielten Verkäufen abhängt.
Verkaufspreis pro Quadratmeter
Durchschnittspreis, den Sie für fertige Einheiten nach Verhandlungen und Nachlässen erwarten.
Stellhebel: Prüfen Sie die Preise anhand aktueller Verkäufe vergleichbarer Einheiten und vermeiden Sie Vorverkäufe, die bei steigendem Markt einen niedrigen Preis festschreiben.
Baukosten pro Quadratmeter
Gesamte Baukosten pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche, einschließlich Material, Arbeitskosten und Genehmigungen.
Stellhebel: Legen Sie den Baupreis über eine wettbewerbliche Ausschreibung mit klarer Leistungsbeschreibung fest und sehen Sie Vertragsstrafen für verspätete oder geänderte Arbeiten vor.
Verzug gegenüber dem Plan
Anzahl der Monate, um die sich das Projekt gegenüber den geplanten achtzehn Monaten für Bau und Verkauf verspätet.
Stellhebel: Sichern Sie Genehmigungen und Anschlüsse vor dem Baubeginn, nehmen Sie eine Verzugsklausel in den Vertrag auf und planen Sie einen Puffer ein, denn jeder verspätete Monat kostet Zinsen, Preissteigerung und Baustellengemeinkosten.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie den Grundstückswert und den Anteil ein, der dem Eigentümer vereinbart oder angeboten wurde.
- 2Legen Sie den Verkaufspreis und die Baukosten pro Quadratmeter anhand aktueller Vergleichswerte fest.
- 3Fügen Sie einen realistischen Verzug hinzu, denn die meisten Projekte verspäten sich.
- 4Drücken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um zu sehen, welche Eingabe den Gewinn am schnellsten beendet.
- 5Vergleichen Sie mit dem Festpreis-Plan im Reiter Paralleluniversum und teilen Sie den Link.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Das Grundstück als kostenlos behandeln. Es fließt kein Bargeld, aber Sie zahlen in Einheiten, Erwerbsteuern und Gebühren.
- Den heutigen Verkaufspreis für ein Projekt ansetzen, das erst in zwei Jahren verkauft. Preise bewegen sich, und Vorverkäufe können einen niedrigen Wert festschreiben.
- Mit null Verzug planen. Genehmigungen, Anschlüsse und Wetter machen Verzug zum Normalfall, und jeder Monat ist teuer.
- Den Anteil allein anhand des Grundstückswerts vereinbaren. Der Anteil muss auch zur Projektmarge passen, sonst ist das Geschäft nicht zu Ende zu führen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Bauvorhaben gegen Anteil?
Der Grundstückseigentümer überträgt das Grundstück an einen Bauträger, der baut und dem Eigentümer einen vereinbarten Anteil der fertigen Einheiten überlässt. Den Rest behält und verkauft der Bauträger. Die Einzelheiten unterscheiden sich von Land zu Land, prüfen Sie daher die örtlichen Vorschriften.
Warum ist der Anteil des Eigentümers so wichtig?
Der Anteil verringert die verkäufliche Fläche des Bauträgers, ohne die Baukosten zu senken. Jeder zusätzliche Punkt Anteil nimmt Erlös, aber keine Kosten.
Deckt das Modell auch die Seite des Eigentümers ab?
Nein. Es zeigt das Ergebnis des Bauträgers. Für den Eigentümer ist der Anteil mal Fläche mal Preis der entscheidende Wert; eine geringere Marge des Bauträgers erhöht das Risiko, dass das Projekt nie fertiggestellt wird.
Wie steht es um Steuern und rechtliche Regeln?
Das Modell verwendet eine pauschale Erwerbsteuer. Tatsächliche Steuern, Genehmigungen und Vertragsregeln sind unterschiedlich und ändern sich, prüfen Sie daher die aktuellen Regeln mit einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater.
Wie finde ich den Bruchpunkt?
Drücken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“. Das Werkzeug verschiebt jede Eingabe in tausend Schritten zu ihrem ungünstigeren Ende und meldet den Wert, bei dem der durchschnittliche Monatsgewinn null erreicht.
Wie genau ist das?
Es ist ein Lernmodell mit genannten Annahmen, keine Finanz- oder Rechtsberatung. Reale Projekte erfordern ein detailliertes Budget.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.