Vertiefender Leitfaden
Eisberg aus Grundsteuer und Gebühren: Was eine Mietimmobilie Ihnen wirklich übrig lässt
Branchenanalyse für Entscheider
Eine Mietimmobilie sieht auf dem Papier einfach aus: Eine Miete kommt herein, eine eventuelle Hypothek geht hinaus. In der Praxis ist die Miete nur die Oberseite der Seite. Die Grundsteuer kommt jedes Jahr, die Hausverwaltung erhebt ihr Hausgeld, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht, die Versicherung verlängert sich, Heizungen fallen aus, Mieter ziehen aus, und was übrig bleibt, wird erneut besteuert. Eigentümer, die nur die Miete mit der Hypothekenrate vergleichen, stellen oft fest, dass der tatsächliche monatliche Cashflow nur ein Bruchteil dessen ist, was sie erwartet haben, oder sogar negativ. Dieser Simulator listet jede Haltekostenposition auf, stellt sie mit der Miete unter dasselbe Monatsdach und zeigt genau, was eine Immobilie Ihnen übrig lässt.
Die Struktur des Problems ist ein Stapel von Kosten, die jeweils eine andere Art von Zahl sind. Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen sind Anteile am Wert der Immobilie, sie steigen also, wenn der Wert steigt, selbst wenn die Miete es nicht tut. Das Hausgeld ist ein fester Monatsbetrag, der tendenziell mit dem Gebäude klettert. Leerstand und Vermittlungsgebühr sind Anteile an der Miete. Die Einkommensteuer ist ein Anteil an dem, was übrig bleibt. Eine Änderung bei einem Posten bewegt die anderen, weshalb dieselbe Wohnung je nach Verhältnis von Miete zu Wert eine gute oder eine schlechte Kapitalanlage sein kann.
Die Dominokaskade beginnt bei der Miete, die Sie nach Leerstand wirklich einnehmen. Die Haltekosten aus Steuer, Gebühren und Versicherung nehmen dann einen Anteil weg, sodass weniger bleibt, um Reparaturen und Vermittlungsgebühren aufzufangen. Der Gesamtkostenanteil zeigt, wie viel der Miete alle Posten zusammen beanspruchen, einschließlich Einkommensteuer, und daraus ergibt sich die jährliche Nettorendite auf den Immobilienwert. Das letzte Feld ist der monatliche Gewinn. Ein kleiner Anstieg bei Steuer oder Gebühren kann bei bescheidener Miete die Rendite von ordentlich auf schwach drücken, und ein paar Monate Leerstand können die Marge eines ganzen Jahres auslöschen.
Der Eisberg trennt die Kosten, die Eigentümer im Blick haben, von denen, die sie vergessen. Über der Wasserlinie liegen die drei Rechnungen, die mit Namen eintreffen: Grundsteuer, Hausgeld und Versicherung. Darunter liegen vier Kosten, die im Hintergrund verschwimmen: die Rücklage für Reparaturen und Ersatz, der durch Leerstand entgangene Mietertrag, die Makler- oder Verwaltungsgebühr und die Steuer auf den Gewinn. Bei vielen Immobilien ist der verborgene Teil größer als der sichtbare. Nutzen Sie den Simulator, um die Miete, den Leerstand oder die Gebührenhöhe zu finden, ab der sich die Immobilie nicht mehr selbst trägt, und vergleichen Sie sie damit, was Sie durch Verkauf und Anlage des Geldes verdienen würden.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell rechnet mit einem Durchschnittsmonat. Die eingenommene Miete ist die Miete mal eins minus Leerstand. Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen sind Anteile am Immobilienwert, verteilt auf zwölf Monate. Das Hausgeld ist ein fester Monatsbetrag, und die Vermittlungsgebühr beträgt 8 % der eingenommenen Miete. Auf den Gewinn nach diesen Abzügen wird ein pauschaler, beispielhafter Satz von 15 % angewendet, der für die Einkommensteuer steht. Die tatsächlichen Regeln unterscheiden sich je nach Land und Situation, prüfen Sie daher die aktuellen Vorschriften. Der Rest ist der monatliche Gewinn.
- Eingenommene Miete
- C = Miete × (1 − Leerstand)
- Tatsächlich erhaltene Miete nach Monaten ohne Mieter.
- Wertabhängige Kosten
- Steuer + Versicherung + Reparaturen = Wert × (Steuer % + 0,15 % + Reparaturen %) ÷ 12
- Diese wachsen mit dem Immobilienwert und nicht mit der Miete.
- Vermittlungsgebühr
- L = 8 % × C
- Eine übliche Verwaltungs- oder Vermittlungsprovision auf die eingenommene Miete.
- Steuer auf den Gewinn
- T = 15 % × max(0, C − Steuer − Hausgeld − Versicherung − Reparaturen − L)
- Ein beispielhafter Pauschalsatz. Prüfen Sie, wie Ihre eigenen Mieteinnahmen besteuert werden.
- Nettogewinn und Rendite
- Netto = C − alle Kosten; Rendite = Netto × 12 ÷ Wert
- Monatsergebnis und Jahresrendite auf den Wert der Immobilie. Die Break-even-Miete liegt dort, wo Netto null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Miete und Leerstand wirken direkt auf die einzige Einnahme und bewegen das Ergebnis daher am stärksten. Der Immobilienwert zählt, weil drei Kosten mit ihm skalieren, was teure Immobilien mit bescheidener Miete am anfälligsten macht. Das Hausgeld ist ein fester Betrag und trifft niedrige Mieten daher am härtesten. Steuersatz und Reparaturen sind Steigungen, doch Reparaturen können in Klumpen anfallen, weshalb ein Jahresdurchschnitt ein schlechtes Jahr unterschätzt.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Eine kleine Wohnung mit bescheidenen Kosten
Ein Eigentümer vermietet eine günstige Wohnung mit niedriger Steuer, kleinem Hausgeld und kurzen Lücken zwischen den Mietern. Der Gewinn ist bescheiden, aber positiv. Das Laden des Szenarios zeigt, wie wenig Spielraum eine Immobilie mit niedriger Miete hat, wenn die Gebühren schleichend steigen.
Wachsender Mittelstand
Eine größere Mietwohnung in guter Lage
Eine größere Wohnung erzielt eine hohe Miete, mit wenigen Leerstandsmonaten und einem vertretbaren Steuersatz. Die absoluten Kosten sind groß, doch die Miete deckt sie komfortabel. Das Laden des Szenarios zeigt, wie ein gutes Verhältnis von Miete zu Wert die Marge schützt.
Black-Swan-Krise
Eine teure Wohnung, hoher Steuersatz, lange Leerstände
Eine hochwertige Wohnung mit hoher Steuerfestsetzung, hohem Hausgeld und Monaten ohne Mieter. Die Miete deckt die Kosten nicht mehr. Das Laden des Szenarios zeigt, welcher Eingabewert die Immobilie wieder in die Gewinnzone bringen würde.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Jahresbruttomiete als Anteil am Wert | Unter 3,5 % | 4,5–6 % | Über 7 % |
| Leerstand (Anteil am Jahr) | Über 15 % | 5–8 % | Unter 4 % |
| Haltekosten als Anteil der eingenommenen Miete | Über 35 % | 15–25 % | Unter 12 % |
| Reparaturen und Instandhaltung (Anteil am Wert pro Jahr) | Über 2 % | 0,8–1,2 % | Unter 0,6 % |
| Nettorendite auf den Wert | Unter 1,5 % | 2,5–3,5 % | Über 4,5 % |
Variablen und Stellhebel
Monatsmiete
Die Miete laut Mietvertrag, vor Leerstand und vor allen Kosten.
Stellhebel: Passen Sie die Miete bei jeder Verlängerung an den Markt an und vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten, denn die Miete ist die einzige Einnahme und jede Kostenposition ist ein Prozentsatz von etwas anderem.
Immobilienwert
Aktueller Marktwert. Steuer, Versicherung und Reparaturen werden als Anteile davon modelliert.
Stellhebel: Prüfen Sie, ob Bewertungswert und Versicherungssumme zutreffen, denn ein höherer Wert treibt Steuer, Versicherung und Reparaturen gemeinsam nach oben.
Grundsteuersatz
Jährliche Grundsteuer als Anteil am Bewertungswert. Prüfen Sie, wie Ihre Behörde den Wert tatsächlich festsetzt.
Stellhebel: Prüfen Sie die Festsetzung und suchen Sie nach zulässigen Einspruchs- oder Entlastungswegen, doch klären Sie die aktuellen Regeln, bevor Sie handeln.
Hausgeld
Monatliches Hausgeld bzw. Umlage für gemeinschaftliche Kosten, Aufzüge, Reinigung und Verwaltung.
Stellhebel: Verlangen Sie den Wirtschaftsplan, stimmen Sie bei großen Projekten mit und hinterfragen Sie Zusatzposten, denn das Hausgeld steigt tendenziell mit dem Gebäude und nicht mit Ihrer Miete.
Reparaturen und Instandhaltung
Durchschnittliche jährliche Ausgaben für Reparaturen und Ersatzanschaffungen, als Anteil am Wert. Ein Prozent ist ein gängiger Planungswert.
Stellhebel: Planen Sie die Instandhaltung und halten Sie eine Rücklage vor, statt Notfälle zu bezahlen, denn Reparaturen sind der größte Kostenposten, den die meisten Eigentümer unterschätzen.
Leerstand
Anteil des Jahres, in dem die Immobilie zwischen zwei Mietern oder während Reparaturen leer steht.
Stellhebel: Beginnen Sie mit der Vermarktung vor Ende des Mietvertrags, halten Sie die Wohnung vorzeigbar und bieten Sie längere Laufzeiten an, um Monate ohne Miete zu verringern.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie die Miete laut Mietvertrag und den aktuellen Wert der Immobilie ein.
- 2Ergänzen Sie den Grundsteuersatz, das monatliche Hausgeld und einen realistischen Reparaturprozentsatz.
- 3Legen Sie den Leerstand anhand Ihrer eigenen Erfahrung mit Lücken zwischen den Mietern fest.
- 4Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um die Miete, den Leerstand oder die Gebühr zu sehen, ab der sich die Immobilie nicht mehr trägt.
- 5Öffnen Sie den Tab Paralleluniversum, um Ihren Plan mit Marktmiete, längeren Mietverträgen und geplantem Unterhalt über 24 Monate zu vergleichen.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Die Miete nur mit der Hypothek zu vergleichen. Grundsteuer, Gebühren, Versicherung, Reparaturen und Leerstand werden aus derselben Miete bezahlt und nehmen oft ein Drittel oder mehr.
- Von null Leerstand auszugehen. Selbst gut vermietete Wohnungen verlieren zwischen Mietern Wochen, und diese Wochen tragen alle Fixkosten.
- Reparaturen als gelegentliche Überraschung zu behandeln. Sie sind ein wiederkehrender Kostenpunkt, der ungleichmäßig anfällt, planen Sie daher einen Durchschnitt ein und halten Sie eine Rücklage.
- Die Steuer auf die Einnahmen zu ignorieren. Nach allen Abzügen ist der Gewinn weiterhin steuerpflichtig, prüfen Sie also, wie Ihre eigenen Mieteinnahmen behandelt werden.
Häufig gestellte Fragen
Warum ist mein tatsächlicher Gewinn so viel niedriger als Miete minus Hypothek?
Weil Steuer, Gebühren, Versicherung, Reparaturen, Leerstand, Vermittlungsgebühren und Einkommensteuer alle aus der Miete bezahlt werden. Die Hypothek ist nur einer von vielen Posten.
Welches Reparaturbudget sollte ich ansetzen?
Ein gängiger Planungswert sind etwa ein Prozent des Immobilienwerts pro Jahr, im Zeitverlauf gemittelt. Ältere Gebäude brauchen mehr. Halten Sie eine Rücklage vor, statt aus dem monatlichen Cashflow zu zahlen.
Sind die Steuerregeln für Mieteinnahmen enthalten?
Nur als beispielhafter Pauschalsatz. Grundsteuer, Abzüge und Einkommensteuer auf Mieten unterscheiden sich zwischen den Ländern stark, prüfen Sie daher die aktuellen Regeln an Ihrem Wohnort.
Ist das Hausgeld verhandelbar?
Nicht direkt, aber Sie können es oft beeinflussen, indem Sie an Versammlungen teilnehmen, Budgets prüfen und unnötige Projekte hinterfragen.
Was, wenn die Wohnung schuldenfrei ist?
Dann zeigt dieses Modell Ihren vollen Betriebsgewinn. Vergleichen Sie ihn mit dem, was Sie durch Verkauf und Anlage des Geldes verdienen könnten.
Wie genau ist das?
Es ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Ersetzen Sie die Eingabewerte durch Ihre eigenen Zahlen und gleichen Sie sie mit Ihrer Buchhaltung ab.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.