Vertiefender Leitfaden
Immobilie oder Dividenden im Ruhestand: Was bringt mehr verfügbares Einkommen pro Monat?
Branchenanalyse für Entscheider
Beim Ruhestandseinkommen zählt der Unterschied zwischen einer hohen Rendite und einer verfügbaren Rendite am meisten. Eine Mietimmobilie scheint eine großzügige Zahl zu liefern: sechs Prozent des Immobilienwerts pro Jahr an Miete. Ein Dividendenportfolio liefert eine kleinere Schlagzeilenzahl, vielleicht vier Prozent. Betrachtet man nur diese beiden Zahlen, gewinnt die Immobilie mühelos. Doch niemand kann eine Bruttorendite ausgeben, und die Lücke zwischen brutto und verfügbar ist bei Immobilien viel größer als bei Aktien.
Die Struktur des Problems ist ein Vergleich all dessen, was zwischen der Bruttozahl und dem Geld auf Ihrem Konto liegt. Bei einer Vermietung sind das Leerstand, Instandhaltung, Maklergebühren, Grundsteuer, eine Rücklage für große Reparaturen, Einkommensteuer und schließlich die Kosten des Verkaufs. Bei einem Dividendenportfolio sind es Fonds- oder Plattformgebühren, Verwahrkosten und Steuern auf Dividenden. Eine Immobilie erfordert zudem Zeit und birgt ein Klumpenrisiko, und beides ist in der Rendite nicht eingepreist.
Das Dominoeffekt-Modell folgt der Vermietung von brutto zu verfügbar. Zuerst kommt die Bruttomiete. Kosten und Rücklagen nehmen einen Teil davon, übrig bleibt das steuerpflichtige Einkommen. Die Steuer nimmt ein weiteres Stück. Was bleibt, ist das monatliche Einkommen, das Sie ausgeben können. Ein kleiner Anstieg bei Kosten oder Steuern früh in der Kette wird mit jeder folgenden Stufe vervielfacht, sodass eine großzügig wirkende Immobilie weniger übrig lassen kann als ein bescheidenes Portfolio.
Der Eisberg zeigt, was die Prospektrendite verbirgt. Über der Wasserlinie liegen die laufenden Kosten und die Grundsteuer, die die meisten Eigentümer einrechnen. Darunter liegen die Reparaturrücklage für die großen Arbeiten, die Einkommensteuer auf die Miete und die Verkaufskosten, verteilt auf die Jahre der Haltedauer. Nutzen Sie den Simulator, um die Mietrendite zu finden, bei der die Immobilie Ihnen nichts mehr einbringt, und vergleichen Sie sie dann mit der Dividendenalternative, bevor Sie entscheiden, wo das Ruhestandskapital arbeiten soll.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell liefert das durchschnittliche monatlich verfügbare Einkommen. Die Bruttomiete ist das Kapital mal Mietrendite. Die laufenden Kosten sind ein Anteil der Miete. Die Grundsteuer ist ein Prozentsatz des Kapitals. Außerdem werden eine Reparaturrücklage von 0,6 % des Kapitals pro Jahr und Verkaufskosten von 5 % des Kapitals, verteilt auf fünfzehn Jahre, abgezogen. Die Einkommensteuer fällt auf den Rest nach Kosten an und kann nicht negativ werden. Das Alternativszenario wendet dieselbe Formel auf ein Dividendenportfolio mit niedrigen Kosten und niedrigerem Steuersatz an.
- Bruttoeinkommen
- G = Kapital × Rendite
- Jahresmiete vor allen Kosten, im Alternativszenario die Dividenden.
- Kosten und Rücklagen
- C = G × Kosten % + Kapital × Steuer % + Kapital × 0,6 %
- Laufende Kosten, Grundsteuer und Reparaturrücklage.
- Reibungsverlust beim Ausstieg
- X = Kapital × 5 % ÷ 15
- Verkaufskosten, verteilt auf eine Haltedauer von fünfzehn Jahren.
- Einkommensteuer
- T = max(0, G − C) × Steuersatz
- Steuer auf das Nettoeinkommen nach Kosten, mit null als Untergrenze.
- Verfügbares Einkommen
- Netto = (G − C − X − T) ÷ 12
- Das monatliche Geld, das Sie ausgeben können. Die Bruchrendite liegt dort, wo dieser Wert null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Die Mietrendite ist die elastischste Eingabe, weil sie die einzige Einkommensquelle ist, während alle Kosten fest oder proportional zum Kapital sind. Ein Punkt weniger Rendite kann einen großen Teil des verfügbaren Einkommens auslöschen. Die laufenden Kosten wachsen mit der Miete und sind nachsichtiger. Die Grundsteuer wird auf den Wert erhoben, nicht auf das Einkommen, und verhält sich daher wie eine feste Hürde, die die Miete zuerst nehmen muss.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Eine bescheidene Vermietung gegen ein kleines Portfolio
Ein Rentner mit wenig Kapital besitzt eine bescheidene Immobilie mit guter Rendite, niedrigen Kosten und niedrigem Steuersatz. Das Einkommen ist klein, aber real. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie eine gut geführte kleine Vermietung dennoch einen gesunden Anteil ihres Bruttos übrig lassen kann.
Wachsender Mittelstand
Ein großes Immobilienportfolio
Ein Anleger mit viel Kapital besitzt Immobilien mit guter Rendite und solider Kostenkontrolle, aber in einer höheren Steuerklasse. Die Beträge sind groß, doch Steuern und Rücklagen nehmen einen sichtbaren Anteil. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie Größe das Einkommen hebt, ohne die Last zu beseitigen.
Black-Swan-Krise
Eine renditeschwache Immobilie mit hohen Kosten
Ein Rentner hält eine Immobilie mit schlechter Rendite, hohem Leerstand und hohen Reparaturen, einer großen Grundsteuerrechnung und einem hohen Steuersatz. Die Kosten übersteigen die Miete. Laden Sie das Beispiel, um zu sehen, wie eine Immobilie ein Ruhestandsbudget unbemerkt aushöhlen kann.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Brutto-Mietrendite | Unter 4 % | 5–7 % | Über 8 % |
| Kosten und Rücklagen als Anteil an der Miete | Über 60 % | 35–45 % | Unter 30 % |
| Grundsteuer als Anteil am Wert | Über 2 % | 0,5–1 % | Unter 0,4 % |
| Rendite des Dividendenportfolios | Über 7 % (Kürzungsrisiko) | 3–5 % | 4–5 % mit Wachstum |
| Steueranteil am Bruttoeinkommen | Über 18 % | 8–12 % | Unter 6 % |
Variablen und Stellhebel
Eingesetztes Kapital
Der Betrag, der heute in der Immobilie gebunden ist, oder der Betrag, den Sie stattdessen in Dividendenanlagen halten würden.
Stellhebel: Bedenken Sie, dass das Mieteinkommen mit dem Kapital wächst und die Kosten ebenfalls, und prüfen Sie daher, ob eine kleinere Immobilie oder eine Mischung mit anderen Anlagen ein stabileres Einkommen liefert.
Brutto-Mietrendite
Jahresmiete als Prozentsatz des Immobilienwerts, vor allen Kosten.
Stellhebel: Überprüfen Sie die Mieten bei jeder Verlängerung am Markt und achten Sie darauf, dass Sie keine renditeschwache Immobilie allein aus Sentimentalität halten.
Laufende Kosten als Anteil an der Miete
Leerstand, Instandhaltung, Maklergebühren und Vermieterversicherung als Anteil der eingenommenen Miete.
Stellhebel: Senken Sie den Leerstand durch bessere Mieterbindung und zügige Reparaturen, und vergleichen Sie Maklergebühren vor einer Verlängerung.
Grundsteuer und Abgaben
Jährliche Grundsteuer und unvermeidbare Abgaben als Prozentsatz des Immobilienwerts.
Stellhebel: Prüfen Sie, ob Einheitswert, Befreiungen oder Ermäßigungen in Ihrer Gegend korrekt sind, denn Steuern und Abgaben gehen ab, bevor Sie eine Einheit verdient haben.
Steuersatz auf das Nettoeinkommen
Die Steuer, die Sie auf das Netto-Mieteinkommen zahlen. Prüfen Sie die aktuellen Regeln für Ihre Situation.
Stellhebel: Nutzen Sie alle Freibeträge und Gestaltungen, die für Ihre Situation gelten, und lassen Sie sich zu den aktuellen Regeln beraten, bevor Sie entscheiden.
Rendite des Dividendenportfolios
Jährliche Dividendenrendite des Portfolios, das Sie stattdessen halten würden. Sie wirkt sich nur auf das Alternativszenario aus, nicht auf die Vermietung.
Stellhebel: Achten Sie auf das Dividendenwachstum und die Qualität der Zahler, nicht nur auf die Anfangsrendite, denn eine sehr hohe Rendite kann auf eine Kürzung hindeuten.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Geben Sie das Kapital ein, das Sie entweder in die Immobilie oder in ein Portfolio stecken könnten.
- 2Legen Sie Mietrendite, Kostenanteil und Grundsteuer anhand Ihrer eigenen Zahlen fest.
- 3Tragen Sie Ihren Steuersatz auf das Nettoeinkommen und die Dividendenrendite ein, die Sie realistisch erzielen könnten.
- 4Drücken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um zu sehen, welche Eingabe das Mieteinkommen zuerst aufzehrt.
- 5Vergleichen Sie mit dem Dividendenplan im Reiter Paralleluniversum und teilen Sie den Link.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Bruttorenditen vergleichen. Die Mietrendite gilt vor etwa der Hälfte der Kosten, die das Portfolio nie zahlt.
- Große Reparaturen vergessen. Ein Dach oder ein Heizkessel kann Jahre des Überschusses auslöschen, daher ist eine jährliche Rücklage ein echter Kostenpunkt.
- Der höchsten Dividendenrendite nachjagen. Sehr hohe Renditen bedeuten oft, dass der Markt eine Kürzung erwartet.
- Aufwand und Konzentration ignorieren. Eine Immobilie in einer Straße birgt Risiken, die ein diversifiziertes Portfolio nicht hat.
Häufig gestellte Fragen
Ist Mieteinkommen im Ruhestand besser als Dividenden?
Keines von beiden ist grundsätzlich besser. Eine Vermietung kann eine höhere Bruttorendite und inflationsgebundene Mieten bieten, doch Kosten, Steuern und Aufwand schmälern sie. Dividenden sind einfacher und liquider, können aber gekürzt werden.
Warum ignoriert das Modell das Kurswachstum?
Es vergleicht das Einkommen, denn das geben Sie aus. Immobilien- und Aktienpreise können beide steigen oder fallen, prüfen Sie das Wachstum daher gesondert. Ein Unterschied beim Einkommenswachstum zeigt sich im 24-Monats-Vergleich.
Was bedeuten die Ausstiegskosten?
Der Verkauf einer Immobilie kostet Maklergebühren, Steuern und Zeit, daher verteilt das Modell Verkaufskosten von fünf Prozent auf eine Haltedauer von fünfzehn Jahren. Ein Portfolio lässt sich meist günstiger verkaufen.
Enthält das Modell Kreditaufnahme?
Nein. Eine Hypothek verändert Risiko und Cashflow erheblich. Nutzen Sie für fremdfinanzierte Immobilien den Zinsschock-Simulator.
Wie finde ich den Bruchpunkt?
Drücken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“. Das Werkzeug verschiebt jede Eingabe in tausend Schritten zu ihrem ungünstigeren Ende und meldet, wo das Monatseinkommen null erreicht.
Wie genau ist das?
Es ist ein Lernmodell mit genannten Annahmen, keine Finanz- oder Steuerberatung. Steuern und Regeln ändern sich, prüfen Sie sie daher für Ihre eigene Situation.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.