Vertiefender Leitfaden
Ladenmiete und Passantenfrequenz: Wie viel Miete kann Ihre Straße wirklich tragen?
Branchenanalyse für Entscheider
Vermieter bepreisen Läden nach der Passantenfrequenz, und das aus gutem Grund: Mehr vorbeigehende Menschen bedeuten mehr Chancen zu verkaufen. Die Falle ist die Annahme, dass die Frequenz selbst das ist, was Sie mieten. Sie zahlen nicht für Passanten, sondern für die wenigen, die hereinkommen, etwas finden und bezahlen. Eine erstklassige Straße kann die doppelte Miete einer Seitenstraße verlangen und dabei weit weniger als doppelt so viele kaufende Kunden liefern, und die Mehrmiete geht direkt von Ihrer Marge ab.
Die Struktur des Problems ist ein Trichter mit einem Fixkostenblock am Ende. Passanten werden mit einer Kaufquote zu Kunden, Kunden geben einen Warenkorb aus, der Warenkorb ergibt eine Rohertragsmarge, und erst dann werden Miete, Personal und andere Fixkosten bezahlt. Weil Miete und Löhne nicht sinken, wenn die Straße ruhig ist, erzeugt ein kleiner Rückgang bei Kaufquote oder Frequenz einen größeren Rückgang beim Gewinn. Der Monat deckt die Fixkosten entweder oder nicht.
Das Dominomodell folgt dem Trichter. Mehr Kunden pro Tag heben den Monatsumsatz. Umsatz mal Rohertragsmarge ergibt den Rohertrag. Dieser Ertrag wird mit den Kosten der Einheit verglichen, also Miete plus Nebenkosten, als Standortkostenanteil am Umsatz. Steigen die Standortkosten zu hoch, wird das letzte Feld, der Ladengewinn, rot. Eine einzige schwache Stufe früh in der Kette, etwa die Kaufquote, kann alle nachfolgenden Stufen verderben.
Der Eisberg trennt die verhandelte Miete von den Kosten, den Laden zu belegen. Über der Wasserlinie liegen die Grundmiete und das Personal. Darunter liegen die zusätzlich zur Miete erhobenen Nebenkosten und Abgaben, Diebstahl und Beschädigung, Kartengebühren und der Ladenausbau, der zurückverdient werden muss. Nutzen Sie den Simulator, um die Passantenfrequenz zu finden, bei der sich Ihr Laden nicht mehr trägt, und entscheiden Sie dann, ob Sie die Kaufquote verbessern, den Warenkorb steigern, die Miete neu verhandeln oder umziehen.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell rechnet pro Monat mit sechsundzwanzig Verkaufstagen. Die Kunden pro Tag sind Passanten mal Kaufquote. Der Umsatz ist Kunden mal durchschnittlicher Warenkorb mal Verkaufstage. Der Rohertrag ist Umsatz mal Marge. Davon werden Schwund mit 2 % des Umsatzes, Kartengebühren mit 1,8 % des Umsatzes, Nebenkosten von 8 % der Miete, die Grundmiete, das Personal und ein auf die Nutzungsdauer verteilter Ausbaubetrag abgezogen.
- Kunden pro Tag
- N = Passantenfrequenz × Kaufquote
- Die Zahl der Passanten, die pro Tag am Ende zahlen.
- Monatsumsatz
- Umsatz = N × Warenkorb × 26
- Erlös für einen Monat mit sechsundzwanzig Verkaufstagen.
- Rohertrag
- RE = Umsatz × Marge
- Was nach den Kosten der verkauften Ware übrig bleibt.
- Standortkostenanteil
- Std = (Miete × 1,08) ÷ Umsatz
- Miete plus Nebenkosten als Anteil am Umsatz. Ein Wert über etwa 15 % ist für viele Läden ein Warnzeichen.
- Ladengewinn
- Netto = RE − Schwund − Gebühren − Miete × 1,08 − Personal − Ausbau
- Das Monatsergebnis. Die Bruchfrequenz oder Bruchmiete liegt dort, wo dies null erreicht.
Kaskadierende Elastizität
Passantenfrequenz und Kaufquote sind die elastischsten Eingabewerte, weil sie sich miteinander multiplizieren: Ein Rückgang von zehn Prozent bei einem von beiden senkt den Umsatz um zehn Prozent, und bei fester Kostenbasis fällt der Gewinn um ein Vielfaches schneller. Warenkorb und Marge folgen. Miete und Personal sind linear, sie wirken daher als Schwelle, die der Handel überwinden muss, und nicht als Steigung.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Ein kleiner Laden in einer ruhigen Straße
Ein Gründer eröffnet einen kleinen Laden in einer Straße mit niedriger Miete und einer Teilzeithilfe. Die Frequenz ist bescheiden, doch die Kaufquote ist gut, die Marge hoch und die Miete niedrig. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, wie niedrige Miete einem jungen Laden erlaubt, dünne Frequenz zu überstehen.
Wachsender Mittelstand
Ein belebtes Geschäft in der Hauptstraße
Ein größeres Geschäft mietet eine teure Einheit in einer belebten Straße, mit hoher Laufkundschaft, starkem Warenkorb und vollem Team. Die Miete ist in absoluten Zahlen groß, der Umsatz aber weit größer. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, wie Frequenz die Miete rechtfertigen kann, wenn die Kaufquote hält.
Black-Swan-Krise
Eine erstklassige Einheit mit schwacher Laufkundschaft
Ein Laden unterschreibt eine Premiummiete in Erwartung großer Menschenmengen, doch die Straße ist ruhig, die Kaufquote niedrig und die Warenkörbe klein. Die Fixkosten bleiben, während der Umsatz fällt. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, welcher Hebel, von der Miete bis zur Kaufquote, einen positiven Monat wiederherstellt.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Standortkosten als Anteil am Umsatz | Über 18 % | 8–12 % | Unter 6 % |
| Umwandlung von Passanten in Käufer | Unter 3 % | 5–10 % | Über 12 % |
| Rohertragsmarge | Unter 28 % | 35–50 % | Über 55 % |
| Personalkosten als Anteil am Umsatz | Über 25 % | 12–18 % | Unter 10 % |
| Monatsumsatz im Verhältnis zur Miete | Unter 6× | 8–12× | Über 15× |
Variablen und Stellhebel
Passanten pro Tag
Menschen, die an einem durchschnittlichen Verkaufstag am Laden vorbeigehen oder hineinschauen, möglichst an der Tür gezählt.
Stellhebel: Vergleichen Sie den Mietaufschlag eines belebteren Standorts mit den zusätzlichen Kunden, die er tatsächlich bringt, und zählen Sie vor der Unterschrift unter einen Mietvertrag die reale Frequenz an mehreren Tagen.
Passanten, die kaufen
Anteil dieser Passanten, die am Ende zahlende Kunden sind; das verbindet das Betreten des Ladens und den Kauf.
Stellhebel: Verbessern Sie Schaufenster, Eingang und ersten Eindruck und sorgen Sie dafür, dass das Personal Menschen begrüßt, denn mehr Kunden aus derselben Frequenz zu gewinnen, ist das günstigste Wachstum.
Durchschnittlicher Warenkorb
Was ein zahlender Kunde pro Besuch ausgibt, nach Rabatten.
Stellhebel: Ergänzen Sie Bundles, Zubehör und eine kleine Schwelle für ein Gratisgeschenk, um zu steigern, was jeder Kunde ausgibt, ohne mehr Laufkundschaft zu brauchen.
Rohertragsmarge
Anteil des Verkaufspreises, der nach den Kosten der verkauften Ware übrig bleibt.
Stellhebel: Verhandeln Sie Lieferantenpreise neu, begrenzen Sie Rabatte und verschieben Sie das Sortiment zu Produkten mit höherer Marge.
Monatsmiete
Grundmiete für die Einheit. Nebenkosten und ähnliche Extras schlägt das Modell obendrauf.
Stellhebel: Verhandeln Sie die Miete gegen einen gestaffelten oder umsatzabhängigen Mietvertrag oder erwägen Sie eine günstigere Straße, denn die Miete ist der größte Fixkostenblock des Ladens.
Personal und Inhabergehalt
Monatliche Löhne, einschließlich Ihres eigenen Gehalts, falls Sie im Laden arbeiten, samt Arbeitgeberkosten.
Stellhebel: Passen Sie die Personalstunden an die Stoßzeiten an und bilden Sie Mitarbeitende breit aus, denn bezahlte Leerlaufstunden sind die stillen Kosten einer ruhigen Straße.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Zählen Sie die reale Passantenfrequenz an mehreren Tagen und geben Sie den Durchschnitt ein.
- 2Geben Sie Ihre Kaufquote, Ihren Warenkorb und Ihre Rohertragsmarge aus den Kassendaten ein.
- 3Ergänzen Sie Miete und Personalkosten der Einheit, die Sie in Betracht ziehen oder heute halten.
- 4Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um zu erfahren, wie tief Frequenz oder Kaufquote fallen dürfen, bevor der Gewinn null erreicht.
- 5Vergleichen Sie im Tab Paralleluniversum mit dem Plan der Seitenstraße und teilen Sie den Link.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Für Frequenz zu zahlen, die nicht kauft. Eine überfüllte Straße voller Pendler kann eine weit niedrigere Kaufquote haben als eine ruhigere Straße voller Einkaufender.
- Nur Grundmieten zu vergleichen. Nebenkosten, Abgaben und Ladenausbau fügen der Schlagzeilenzahl reale Zusatzkosten hinzu.
- Den besten Tag als Durchschnitt zu verwenden. Wochenenden und Saisons blähen die Zahlen auf, während der Mietvertrag in jedem Monat zu bezahlen ist.
- Die Fixkosten des Personals zu ignorieren. Die Öffnungszeiten treiben die Löhne, ob Kunden kommen oder nicht.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Miete sollte ein Laden zahlen?
Eine gängige Faustregel lautet, Miete und Nebenkosten bei etwa acht bis zwölf Prozent des Umsatzes zu halten, wobei es je nach Branche variiert. Nutzen Sie das Feld Standortkosten und Ihre eigene Branchenkenntnis.
Wie messe ich die Passantenfrequenz?
Zählen Sie vorbeigehende und eintretende Menschen zu mehreren Tageszeiten über einige Wochen oder verwenden Sie einen Türzähler. Zahlen von Vermietern können optimistisch sein, prüfen Sie sie daher selbst.
Warum wird die Kaufquote von den Passanten aus definiert?
Sie verbindet zwei Schritte, Eintreten und Kaufen, sodass eine einzige Zahl gegen die Miete getestet werden kann. Erfassen Sie die Eintritte, legen Sie die Kaufquote als Käufer geteilt durch Passanten fest.
Enthält das Modell Onlineverkäufe?
Nein. Onlineverkäufe können die Abhängigkeit von der Straße verringern, brauchen aber eigene Kosten. Betrachten Sie dies als reinen stationären Laden.
Wie finde ich den Bruchpunkt?
Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“. Das Tool führt jeden Eingabewert in tausend Schritten zu seinem ungünstigeren Ende und meldet, wo der Monatsgewinn null erreicht.
Wie genau ist das?
Es ist ein didaktisches Modell mit ausdrücklich genannten Annahmen, keine Unternehmens- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingabewerte durch Ihre eigenen Zahlen und lesen Sie jeden Mietvertrag sorgfältig.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.