Vertiefender Leitfaden
Kurzzeitvermietung: Schock-Simulator
Branchenanalyse für Entscheider
Eine Kurzzeitvermietung ist ein kleines Hotel mit nur einem Zimmer und sehr hohen Fixkosten. Miete oder Hypothek, Nebenkosten und Versicherung fallen an, ob das Objekt drei oder fünfundzwanzig Nächte gebucht ist. Das Geschäft verhält sich daher wie eine Fluggesellschaft: Der größte Teil der Kosten steht im Voraus fest, und der Gewinn hängt davon ab, wie voll der Kalender ist. Deshalb beginnt der Simulator bei der Nachfrage. Eine Auslastung von zwei Dritteln wirkt komfortabel und lässt dennoch sehr wenig übrig, denn jede zusätzlich gebuchte Nacht bringt Umsatz fast ohne zusätzliche Fixkosten, während jede leere Nacht Sie den vollen Preis für das Halten der Immobilie kostet.
Der Gästewechsel ist der Kostenpunkt, der neue Gastgeber überrascht. Jede Abreise bedeutet Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial und eine Lücke im Kalender. Bei einem Aufenthalt von drei Nächten verteilen sich diese Kosten auf drei Nächte, bei einer einzelnen Nacht fallen sie komplett auf diese eine Nacht. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer verändert den Gewinn also selbst dann, wenn sich Auslastung und Preis nicht bewegen. Längere Mindestaufenthalte erhöhen das Nettoeinkommen oft trotz leicht geringerer Auslastung, weil Reinigung und Verbrauchsmaterial pro gebuchter Nacht sinken. Der Knoten Gästewechsel zeigt die Kosten pro Nacht, sodass Sie erkennen, wann kurze Buchungen unbemerkt Ihre Marge auffressen.
Die verborgene Ebene besteht aus vielen kleinen Posten. Beherbergungs- und Tourismusabgaben, Wäsche und Verbrauchsmaterial, eine Rücklage für Gästeschäden, Instandhaltung und Verschleiß an einem ständig genutzten Objekt sowie Software und Zeit für die Verwaltung von Inseraten und Nachrichten nehmen zusammen einen zweistelligen Anteil des Umsatzes ein. Gastgeber, die nur Miete, Reinigung und Plattformgebühren erfassen, überschätzen ihren Gewinn regelmäßig um ein Drittel. Die Saisonalität bringt eine weitere Schwierigkeit: Ein Objekt, das im Sommer gut verdient, kann im Winter Geld verlieren, sodass ein einzelner Durchschnittsmonat die Zeiträume verbirgt, in denen das Geld knapp ist.
Der Szenariovergleich zeigt den Zielkonflikt zwischen Preis und Struktur. Ein niedrigerer Preis und ein längerer Mindestaufenthalt geben etwas Umsatz pro Nacht auf, gewinnen aber mehr Buchungen und senken die Wechselkosten. In der Vierundzwanzig-Monats-Ansicht macht der saisonale Ausschlag den Unterschied sichtbar: Der alternative Plan hebt die schwachen Monate stärker an, als er die starken senkt. Der Bruchpunkt zeigt, wie weit Auslastung oder Preis sinken dürfen, bevor ein normaler Monat seine eigenen Kosten nicht mehr deckt. Diese Zahl sollten Sie prüfen, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben oder eine Immobilie für Mieteinnahmen kaufen.
Formeln und Methodik im Überblick
Das Modell berechnet einen Betriebsmonat aus acht Eingabewerten und projiziert 24 Monate mit einem saisonalen Auslastungsausschlag von plus oder minus zwanzig Prozent. Die Konstanten für Abgaben, Verbrauchsmaterial und Rücklagen sind typische Annahmen von Gastgebern und werden aufgeführt, damit Sie sie beurteilen können.
- Gebuchte Nächte und Aufenthalte
- Nächte = 30 × Auslastung; Aufenthalte = Nächte ÷ durchschnittliche Aufenthaltsdauer
- Längere Aufenthalte bedeuten bei gleicher Nächtezahl weniger Gästewechsel.
- Umsatz
- Umsatz = Nächte × Preis pro Nacht
- Vor Plattformgebühren und Abgaben.
- Sichtbare Kosten
- Plattform = Umsatz × Gebühr %; Reinigung = Aufenthalte × Reinigungskosten; plus Miete und Nebenkosten
- Die Kosten, die die meisten Gastgeber erfassen.
- Variable und verborgene Kosten
- Instandhaltung = Umsatz × %; Abgabe = 5 % × Umsatz; Material = 6 × Aufenthalte; Schäden = 1,2 % × Umsatz; Software und Zeit = 35 + 1 % × Umsatz
- Typische Annahmen für Tourismusabgabe, Verbrauchsmaterial und Rücklagen.
- Saisonalität
- Auslastung(Monat) = Auslastung × (1 + 0,2 × cos(2π (Monat − 6) ÷ 12))
- Spitze im Sommer, Tief im Winter, über das Jahr derselbe Durchschnitt.
- Nettoergebnis
- Netto = Umsatz − alle oben genannten Kosten
- Der monatliche Cashflow, den der Bruchpunkt auf null treibt.
Kaskadierende Elastizität
Kaskadierende Elastizität: Miete und Nebenkosten sind fix, sodass jede verlorene gebuchte Nacht unmittelbar auf den Gewinn durchschlägt, während Plattformgebühren, Abgaben, Instandhaltung und Schäden mit dem Umsatz sinken. Auslastung und Preis pro Nacht führen die Empfindlichkeitsrangliste meist an, gefolgt von den Wohnkosten.
Drei Fallstudien aus der Praxis
Gründung aus eigener Kraft
Einstieg mit kleinem Budget
Eine freie Wohnung mit niedriger Miete und bescheidenen Preisen. Die Fixkosten sind so gering, dass eine ordentliche Auslastung ein stetiges Nebeneinkommen lässt, während der Gastgeber Preisgestaltung und Bewertungen lernt.
Wachsender Mittelstand
Wachsendes Objekt im mittleren Marktsegment
Ein größeres, besser gelegenes Haus mit hohem Preis pro Nacht und höheren Wohnkosten. Der Umsatz ist deutlich höher, doch nun bewegen schon wenige Prozentpunkte Auslastung Hunderte im Monat.
Black-Swan-Krise
Krise durch ein Schwarzer-Schwan-Ereignis
Eine lokale Regeländerung, neue Abgaben und ein Nachfrageeinbruch drücken die Auslastung auf das hohe Dreißigerniveau, bei kürzeren Aufenthalten und teurerer Reinigung. Laden Sie das Szenario, um zu sehen, was sich ändern muss, damit das Objekt seine Kosten wieder deckt.
Branchen-Richtwertematrix
| Kennzahl | Gefahrenzone | Branchendurchschnitt | Top 10 % der Besten |
|---|---|---|---|
| Auslastung | Unter 50 % | 60–70 % | Über 75 % |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | Unter 2 Nächte | 2,5–4 Nächte | Über 4 Nächte |
| Reinigung und Verbrauchsmaterial pro gebuchter Nacht | Über 20 % des Preises | 10–15 % | Unter 8 % |
| Umsatz im Verhältnis zu Miete und Nebenkosten | Unter 1,6× | 2–2,5× | Über 3× |
| Nettomarge | Unter 0 % | 10–20 % | Über 28 % |
Variablen und Stellhebel
Preis pro Nacht
Durchschnittlicher Preis pro gebuchter Nacht.
Stellhebel: Nutzen Sie dynamische Preise rund um lokale Veranstaltungen und Wochenenden; ein paar Prozent mehr in Spitzennächten bringen meist mehr, als ruhige Nächte zu verbilligen.
Auslastung
Anteil der Nächte im Monat, die gebucht sind.
Stellhebel: Verbessern Sie Fotos und die ersten Zeilen des Inserats, antworten Sie innerhalb einer Stunde und öffnen Sie den Kalender weiter im Voraus, bevor Sie den Preis senken.
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer
Nächte pro Buchung. Längere Aufenthalte bedeuten weniger Gästewechsel.
Stellhebel: Legen Sie in stark gefragten Zeiten einen Mindestaufenthalt fest; weniger, dafür längere Aufenthalte senken Reinigungs- und Wechselkosten pro Nacht.
Reinigungskosten pro Aufenthalt
Was Sie nach jeder Abreise zahlen, abzüglich einer eventuell von den Gästen gezahlten Reinigungsgebühr.
Stellhebel: Suchen Sie eine Reinigungskraft mit Pauschalpreis pro Aufenthalt und weisen Sie die Reinigungsgebühr im Inserat gesondert aus, damit sich die Gäste beteiligen.
Plattformgebühr
Anteil des Umsatzes, den Buchungsplattformen einbehalten.
Stellhebel: Fördern Sie direkte Wiederholungsbuchungen und vergleichen Sie Modelle, bei denen nur der Gastgeber oder beide Seiten die Gebühr tragen.
Miete oder Hypothek pro Monat
Was es kostet, die Immobilie zu halten.
Stellhebel: Verhandeln Sie die Miete neu oder schulden Sie um, wenn die Immobilie ihre Haltekosten in gewöhnlichen Monaten nicht deckt.
Nebenkosten pro Monat
Strom, Wasser, Internet und Heizung, einschließlich leerer Nächte.
Stellhebel: Setzen Sie intelligente Thermostate ein und verringern Sie Heizen oder Kühlen im Leerstand zwischen den Gästen.
Instandhaltung und Verschleiß
Anteil des Umsatzes, der für Reparaturen und Ersatzanschaffungen zurückgelegt wird.
Stellhebel: Vorbeugende Wartung und langlebige Einrichtung kosten weniger als Notreparaturen zwischen zwei Buchungen.
So nutzen Sie diesen Simulator
- 1Beginnen Sie mit der Voreinstellung „Realistisch“ oder geben Sie die echten Zahlen Ihres Inserats ein.
- 2Lesen Sie die fünf Knoten, um zu sehen, ob Nachfrage, Gästewechsel oder Deckung zuerst rot wird.
- 3Klicken Sie auf „Meinen Bruchpunkt finden“, um zu sehen, wie weit Auslastung oder Preis sinken dürfen, bevor der Cashflow null erreicht.
- 4Vergleichen Sie den Plan mit längeren Aufenthalten mit dem heutigen Plan über einen vollständigen Saisonzyklus.
- 5Teilen Sie den Szenario-Link mit einem Miteigentümer oder einem Kreditgeber.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Vom besten Monat aus zu planen. Die Auslastung schwankt mit den Jahreszeiten, ein im Sommer gut verdienendes Objekt kann im Winter Geld verlieren; prüfen Sie das ganze Jahr, nicht die Spitze.
- Kleine wiederkehrende Posten auszulassen. Abgaben, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Schäden und Software nehmen zusammen einen zweistelligen Umsatzanteil ein, und Gastgeber, die sie weglassen, überschätzen den Gewinn um etwa ein Drittel.
- Den Preis pro Nacht zu senken, um den Kalender zu füllen. Ein niedrigerer Preis bei gleichen Reinigungskosten pro Aufenthalt kann eine Buchung weniger wertvoll machen als eine leere Nacht, testen Sie daher zuerst längere Mindestaufenthalte.
- Die Haltekosten zu unterschätzen. Miete oder Hypothek und Nebenkosten fallen auch in leeren Nächten an, die Auslastung muss sie also decken, bevor eine Nacht Gewinn abwirft.
Häufig gestellte Fragen
Welche Auslastung brauche ich für die Gewinnschwelle?
Nutzen Sie den Bruchpunkt. Er senkt die Auslastung in 1.000 Schritten und zeigt die Höhe, bei der ein normaler Monat bei null endet, gegeben alle Ihre übrigen Eingabewerte.
Warum verändert die durchschnittliche Aufenthaltsdauer den Gewinn?
Weil jeder Aufenthalt Reinigungskosten und Verbrauchsmaterial mit sich bringt. Dieselbe Zahl gebuchter Nächte, auf weniger, längere Aufenthalte verteilt, bedeutet weniger Gästewechsel und geringere Reinigungskosten pro Nacht.
Warum gibt es einen saisonalen Ausschlag in der Zeitleiste?
Kurzzeitvermietungen verdienen selten jeden Monat gleich viel. Das Modell verschiebt die Auslastung um bis zu zwanzig Prozent über und unter den Durchschnitt, mit der Spitze im Sommer, sodass die Zeitleiste die starken und schwachen Monate zeigt.
Wie genau sind die Zahlen?
Es ist ein Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen, keine Steuer- oder Buchhaltungsberatung. Lokale Abgaben und Vorschriften unterscheiden sich, prüfen Sie daher Ihre und verwenden Sie Ihre eigenen Zahlen.
Was bedeuten die Monte-Carlo-Ergebnisse?
Das Tool führt das Szenario 1.000 Mal erneut aus, wobei jeder Eingabewert zufällig um etwa fünfzehn Prozent variiert wird, und zeigt, wie oft ein Monat bei null oder darunter endet, samt der Bandbreite wahrscheinlicher Ergebnisse.
Dies ist ein didaktisches Planungsmodell mit ausdrücklich genannten Annahmen. Es ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ersetzen Sie die Eingaben durch Ihre eigenen Zahlen und lassen Sie wichtige Entscheidungen von einer qualifizierten Fachperson prüfen.