Guía en profundidad
Simulador de comprar frente a alquilar e invertir: patrimonio neto a diez años con hipoteca o con cartera
Análisis ejecutivo del sector
Pocas cuestiones financieras son tan emocionales como la de comprar una vivienda o alquilar e invertir. Ser propietario se siente como construir algo, mientras que el alquiler parece dinero tirado. Sin embargo, el alquiler compra un servicio, el alojamiento, y también lo hacen los intereses de la hipoteca, el impuesto inmobiliario, el seguro y las reparaciones. La pregunta justa es qué camino le deja más patrimonio después de diez años una vez contados todos los costes en ambos lados. Un comprador tiene patrimonio en una vivienda. Un inquilino tiene una cartera financiada con la entrada y con cada mes en que ser propietario habría costado más que alquilar. Este simulador compara ambos y muestra la diferencia como un importe mensual.
La estructura del problema es una carrera de dos lados. Del lado de la compra, la revalorización actúa sobre todo el valor de la vivienda, y la hipoteca amplifica el resultado porque usted controla un activo grande con una entrada pequeña. Del lado del alquiler, la cartera crece con la rentabilidad de la inversión, partiendo del efectivo que no inmovilizó y sumando la diferencia mensual entre ser propietario y alquilar. El tipo de la hipoteca, los costes de mantenimiento y los costes de transacción están del lado del propietario, y el alquiler y su crecimiento están del lado del inquilino. Cuál gana depende de la diferencia entre la revalorización y la rentabilidad de la inversión, ajustada por esos costes.
El efecto dominó empieza con el coste mensual de ser propietario, la hipoteca más los costes de mantenimiento. Eso fija cuánto por encima del alquiler está pagando, lo que determina cuánto efectivo adicional inmoviliza cada mes y cuánto puede invertir en cambio un inquilino. A lo largo de diez años, la diferencia del primer mes se convierte en patrimonio inmobiliario por un lado y en una cartera por el otro, y su diferencia es la ventaja de comprar. Un tipo más alto o unos costes de mantenimiento mayores ensanchan la prima, reducen en sentido contrario la ventaja de efectivo del inquilino y pueden cambiar el signo del último recuadro.
El iceberg separa lo que los compradores comparan de lo que pagan. Sobre la línea de flotación están la cuota de la hipoteca y el alquiler que evita. Bajo el agua hay cuatro costes que rara vez entran en la comparación principal: los intereses que llenan los primeros años de una hipoteca, el impuesto inmobiliario, los gastos, el seguro y las reparaciones que continúan mientras sea propietario, el coste de comprar y de vender, y el rendimiento al que renuncia por el efectivo bloqueado en la entrada. En muchos casos la parte oculta es mayor que los intereses. Use el simulador para encontrar la revalorización o el tipo a partir de los cuales comprar deja de superar a alquilar, y decida después con su propio horizonte.
Esquema de fórmulas y metodología
El modelo recorre los dos caminos mes a mes durante diez años. El comprador paga una entrada del 20 % más un 3 % de costes de compra y pide prestado el resto con un préstamo a veinte años. La vivienda crece al ritmo elegido, los costes de mantenimiento son una proporción de su valor actual y la venta final cuesta un 5 %. El inquilino paga un alquiler que sube un 3 % al año, invierte la entrada y los costes de compra, e invierte cada mes en que ser propietario costaría más que el alquiler. Si alguna vez alquilar cuesta más, el propietario invierte la diferencia. El neto es la brecha final de patrimonio dividida entre 120 meses.
- Cuota de la hipoteca
- cuota = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−240)
- Cuota mensual constante sobre el 80 % del precio al tipo elegido.
- Costes de mantenimiento
- mant_t = valor_t × mantenimiento % ÷ 12
- Impuesto inmobiliario, gastos, seguro y reparaciones como proporción del valor actual de la vivienda.
- Cartera del inquilino
- P_t = P_(t−1) × (1 + r) + max(0, cuota + mant_t − alquiler_t)
- La entrada y cada mes de coste adicional de ser propietario, capitalizados a la rentabilidad de la inversión.
- Patrimonio del comprador
- E = valor_120 × 0,95 − préstamo pendiente
- Lo que conservaría el propietario tras saldar el préstamo y pagar los costes de venta.
- Ventaja de comprar
- Neto = (E + cartera del propietario − P_120) ÷ 120
- Un valor positivo significa que comprar gana. El punto de ruptura es aquel en el que llega a cero.
Elasticidad en cascada
El tipo de la hipoteca y el precio de la vivienda son los que más mueven el resultado porque escalan las cifras más grandes del modelo. La revalorización actúa sobre todo el valor de la vivienda y es la principal fuente de ganancias del propietario, mientras que la rentabilidad de la inversión es su imagen especular del lado del inquilino. El alquiler importa a través del efectivo que un inquilino puede invertir y de la prima de ser propietario. Los costes de mantenimiento son una fuga lenta que crece con el valor de la vivienda.
Tres casos prácticos reales
Inicio con recursos propios
Una primera vivienda en una zona en crecimiento
Un comprador adquiere una vivienda modesta con un tipo de hipoteca razonable y observa un crecimiento constante. El alquiler que evita es grande en relación con el precio, así que comprar se pone por delante de forma moderada. Al cargarlo se ve cómo la relación entre alquiler y precio condiciona el resultado.
Mediana empresa en crecimiento
Una vivienda más grande en un mercado fuerte
Una compra mayor en un mercado con una revalorización firme y un alquiler lo bastante alto como para que ser propietario resulte barato en comparación con alquilar. El apalancamiento juega a favor del propietario. Al cargarlo se ve lo grande que puede llegar a ser la diferencia cuando el crecimiento supera la rentabilidad de las inversiones.
Crisis de cisne negro
Tipos altos, precios a la baja y costes elevados
Un comprador contrata un préstamo de tipo alto justo antes de que los precios se estanquen, paga costes de mantenimiento elevados y dispone de una rentabilidad de inversión fuerte. La cartera del inquilino gana por un amplio margen. Al cargarlo se ve qué dato de entrada devolvería al comprador a la cabeza.
Matriz de referencias del sector
| Métrica | Zona de peligro | Promedio del sector | Élite (10 % superior) |
|---|---|---|---|
| Alquiler anual como parte del precio | Menos del 3 % | 4–6 % | Más del 7 % |
| Tipo de la hipoteca menos rentabilidad de la inversión | Más de 4 puntos | 0–2 puntos | Menos de 0 puntos |
| Costes de mantenimiento como parte del valor | Más del 2,5 % | 1–1,8 % | Menos del 0,8 % |
| Revalorización de la vivienda (largo plazo) | Por debajo de la inflación | Cerca de la inflación | Claramente por encima de la inflación |
| Años para recuperar los costes de la compra | Más de 8 años | 4–6 años | Menos de 3 años |
Variables y palancas
Precio de la vivienda
Precio de compra de la vivienda que adquiriría, antes de la entrada del 20 % y de la hipoteca.
Palanca: Negocie con más firmeza o compre una vivienda más pequeña, porque un precio menor reduce el préstamo, los intereses, los costes de mantenimiento y el efectivo que inmoviliza.
Alquiler mensual
Alquiler de una vivienda comparable hoy. Se supone que sube un 3 % al año.
Palanca: Compare alquileres de viviendas realmente equivalentes, ya que un alquiler más alto que puede evitar es el principal beneficio de ser propietario.
Revalorización de la vivienda
Variación media anual del valor de la vivienda a diez años. Use una cifra prudente y deje margen para años planos o a la baja.
Palanca: Ejecute el modelo con precios planos y a la baja, porque comprar solo gana por revalorización si puede resistir los años en que esta no llega.
Tipo de la hipoteca
Tipo de interés de un préstamo a veinte años por el 80 % del precio.
Palanca: Compare entidades, mejore su proporción de entrada y considere un plazo fijo más corto, ya que cada punto de tipo se paga sobre un saldo muy grande.
Rentabilidad de la inversión
Rentabilidad anual, después de comisiones, que podría obtener con una cartera diversificada. Una cifra prudente es mejor que una esperanzada.
Palanca: Sea prudente con su hipótesis de rentabilidad, porque una rentabilidad mayor hace que alquilar e invertir parezca mejor y que comprar sea más difícil de justificar.
Costes de mantenimiento
Impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad, seguro y conservación en conjunto, como proporción del valor de la vivienda.
Palanca: Presupueste con honestidad el mantenimiento y los impuestos y planifique las reparaciones, porque los costes de mantenimiento son la parte de ser propietario que más subestiman los compradores.
Cómo usar este simulador
- 1Introduzca el precio de la vivienda que está considerando y el alquiler de una comparable.
- 2Introduzca un tipo de hipoteca realista y cifras prudentes de revalorización y de rentabilidad de la inversión.
- 3Añada los costes de mantenimiento con honestidad, incluidos impuestos, gastos, seguro y reparaciones.
- 4Pulse «Encontrar mi punto de ruptura» para ver el tipo, la revalorización o la rentabilidad a partir de los cuales comprar deja de ganar.
- 5Abra la pestaña Universo paralelo para comparar su plan con el de la vivienda más pequeña y el mejor tipo a lo largo de 24 meses.
Errores que conviene evitar
- Contar solo la cuota de la hipoteca como coste de ser propietario. Los impuestos, los gastos, el seguro y las reparaciones pueden añadir una quinta parte o más a la factura mensual.
- Usar la mejor revalorización reciente como previsión. Las viviendas pueden estancarse durante años, y la alternativa de inversión debe juzgarse con el mismo criterio prudente.
- Ignorar el coste de comprar y de vender. Estos costes hay que recuperarlos antes de que la propiedad se ponga por delante, lo que lleva años.
- Suponer que el inquilino invierte la diferencia. Si el efectivo adicional se gasta, la comparación pasa a ser entre patrimonio inmobiliario y nada.
Preguntas frecuentes
¿Es realmente alquilar tirar el dinero?
No más que los intereses de la hipoteca, los impuestos y las reparaciones. Ambos compran vivienda. Lo que importa es el patrimonio que deja cada camino una vez contados todos los costes.
¿Cuánto tiempo necesito quedarme para que comprar gane?
Los costes de transacción hacen que las estancias cortas rara vez favorezcan comprar. Observe el neto pensando en distintos horizontes y recuerde que este modelo usa diez años.
¿Por qué no es la entrada un dato de entrada?
Para mantener el modelo centrado, está fijada en el 20 % con un 3 % de costes de compra. Que una entrada mayor ayude depende de si el tipo de su hipoteca supera su rentabilidad de inversión.
¿Se incluyen los impuestos y las ayudas?
Solo como parte de los costes de mantenimiento. Las deducciones por intereses de la hipoteca, las normas de plusvalías y el impuesto inmobiliario difieren mucho, así que compruebe las normas vigentes donde vive.
¿Qué ocurre si no invierto la diferencia?
Entonces el resultado del inquilino será peor que el mostrado. El modelo supone una inversión disciplinada cada mes, algo que no todo el mundo consigue.
¿Qué grado de precisión tiene?
Es un modelo educativo de planificación con hipótesis declaradas, no un asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Los precios, los tipos y las rentabilidades son inciertos, así que pruebe escenarios prudentes.
Este es un modelo educativo de planificación con supuestos declarados. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Sustituya los datos por sus propias cifras y consulte las decisiones importantes con un profesional cualificado.