Guía en profundidad
Prueba de estrés por subida de tipos de interés: ¿puede su alquiler sobrevivir a un salto del tipo variable?
Análisis ejecutivo del sector
Un préstamo a tipo variable es una apuesta a que el tipo no se moverá en su contra. Durante años la apuesta puede parecer gratuita, porque la cuota es baja y el alquiler la cubre con holgura. El peligro es que la cuota no es un coste fijo: es una función de un tipo que usted no controla. Una vivienda que genera un agradable excedente a un tipo puede perder dinero cada mes a otro, sin ningún cambio en el inquilino, en el edificio ni en su propio comportamiento. Una prueba de estrés plantea la pregunta antes de que lo haga la entidad: ¿hasta dónde puede subir el tipo antes de que esta vivienda deje de pagarse a sí misma?
La estructura del problema es simple pero implacable. El alquiler es una cifra lenta que se mueve una vez al año, como mucho, mientras que la cuota del préstamo puede saltar en la fecha de revisión. La diferencia entre ambos es su flujo de caja, y es pequeña en relación con los dos. Una subida de dos puntos en un préstamo largo puede elevar la cuota una quinta parte, mientras que el alquiler sube unos pocos puntos porcentuales. Esa diferencia de velocidad es la razón por la que los propietarios con rentabilidades sanas pueden verse obligados a vender.
El modelo del efecto dominó muestra cómo viaja la subida. El tipo sube, lo que eleva la nueva cuota mensual. Una cuota más alta se lleva una parte mayor del alquiler completo. Eso comprime la ratio de cobertura, que compara los ingresos que quedan tras los gastos de funcionamiento con la cuota. Cuando la cobertura cae por debajo de uno, el alquiler ya no paga el préstamo y el último recuadro se vuelve negativo. Cada etapa alimenta a la siguiente, de modo que un pequeño empujón al principio puede poner en rojo el resultado final.
El iceberg separa lo que se ve de lo que se soporta. Sobre la línea de flotación están los intereses dentro de la cuota y los gastos de funcionamiento. Bajo el agua están la cuota adicional causada por la subida, el alquiler perdido por los periodos vacíos y el capital que sale discretamente de su caja mensual. Use el simulador para encontrar la subida de tipos que lleva su flujo de caja a cero, y decida después si fijar el tipo, amortizar parte del préstamo, subir el alquiler o mantener una reserva.
Esquema de fórmulas y metodología
El modelo trabaja por mes. El préstamo es una anualidad: una cuota constante que amortiza el saldo durante el plazo restante al tipo tras la subida. El alquiler se reduce por los periodos vacíos y por los gastos de funcionamiento, fijados en el 15 % del alquiler para conservación, seguro, impuestos y honorarios de agencia. La diferencia entre los ingresos que quedan y la nueva cuota es el flujo de caja mensual. Todo el dinero se muestra a una escala ilustrativa en su moneda.
- Cuota de anualidad
- P = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = tipo ÷ 12
- La cuota mensual constante sobre un saldo L durante n meses al tipo mensual r.
- Cuota tras la subida
- P_nueva = P(L, actual + subida, n)
- La cuota tras la revisión, recalculada sobre el mismo plazo restante.
- Ingresos tras costes
- NOI = alquiler × (1 − vacío) − 15 % × alquiler
- Lo que entrega la vivienda cada mes antes de cualquier servicio de la deuda.
- Cobertura del alquiler
- Cobertura = NOI ÷ P_nueva
- Un valor superior a 1,25 es cómodo y un valor inferior a 1 significa que el alquiler no paga el préstamo.
- Flujo de caja mensual
- Neto = NOI − P_nueva
- El resultado que conserva o financia cada mes. El tipo de ruptura es aquel en el que llega a cero.
Elasticidad en cascada
La subida es el dato más elástico en un préstamo largo: cada punto adicional de tipo suma aproximadamente la misma cantidad a la cuota, de modo que el flujo de caja cae casi en línea recta hasta que se cruza la línea de cobertura. El saldo y el alquiler van a continuación, porque escalan la cuota y los ingresos. Los periodos vacíos y el plazo restante importan menos por escalón, pero un plazo corto eleva la cuota bruscamente, por lo que un préstamo corto es más frágil ante una subida de lo que parece al principio.
Tres casos prácticos reales
Inicio con recursos propios
Un primer piso con un préstamo modesto
Un propietario primerizo debe un saldo pequeño de un piso alquilado a una renta estable, con un plazo restante largo y una suave subida de un punto. La cuota se mantiene muy por debajo del alquiler. Cargue este caso para ver cómo un préstamo pequeño deja margen para absorber una revisión sin tensión.
Mediana empresa en crecimiento
Un préstamo mayor sobre una vivienda más grande
Un inversor mantiene un saldo grande sobre una vivienda de alquiler alto. Incluso una subida de un punto y medio eleva la cuota en una cantidad importante en términos absolutos, pero un alquiler fuerte mantiene positivo el flujo de caja. Cargue este caso para ver cómo la escala encarece cada punto de tipo.
Crisis de cisne negro
Un préstamo corto golpeado por una subida de cinco puntos
Un propietario con un saldo mediano y solo quince años por delante ve cómo el tipo salta cinco puntos mientras suben los periodos vacíos y se rebaja el alquiler para retener al inquilino. La cuota supera al alquiler. Cargue este caso para ver qué palanca, del alquiler al saldo, devuelve el mes a terreno positivo.
Matriz de referencias del sector
| Métrica | Zona de peligro | Promedio del sector | Élite (10 % superior) |
|---|---|---|---|
| Cobertura del alquiler tras gastos de funcionamiento | Menos de 1,0× | 1,1–1,3× | Más de 1,5× |
| Cuota como parte del alquiler completo | Más del 70 % | 50–60 % | Menos del 40 % |
| Aumento de la cuota tras una revisión | Más del 30 % | 10–20 % | Menos del 8 % |
| Periodos vacíos a lo largo de un año | Más del 12 % | 4–8 % | Menos del 3 % |
| Reserva de efectivo mantenida | Menos de 2 meses de cuotas | 3–6 meses | Más de 9 meses |
Variables y palancas
Saldo pendiente del préstamo
El capital que aún debe de la vivienda, que es el importe que se revalúa cuando el tipo se revisa.
Palanca: Amortice parte del saldo con cualquier efectivo sobrante antes de la revisión, porque cada unidad devuelta elimina los intereses que habría generado al tipo más alto.
Tipo de interés actual
El tipo anual que paga hoy, antes de aplicar cualquier subida.
Palanca: Pida a la entidad una oferta a tipo fijo o un producto variable con tope antes de la próxima fecha de revisión, ya que el tipo de partida soporta toda la subida encima.
Subida de tipos
La subida en puntos porcentuales que quiere probar; por ejemplo, pasar del 5 % al 7 % es una subida de 2 puntos.
Palanca: Limite la exposición con un periodo fijo o un tope de tipos de interés, y mantenga una reserva equivalente a varios meses de la cuota tras la subida.
Plazo restante
Años que quedan del préstamo. La nueva cuota se recalcula sobre este mismo periodo restante.
Palanca: Ampliar el plazo restante reduce la cuota y da margen de maniobra, pero compare los intereses totales adicionales antes de aceptar.
Alquiler mensual con ocupación completa
Lo que rinde la vivienda cuando está alquilada, antes de los periodos vacíos y de los gastos de funcionamiento.
Palanca: Revise el alquiler en la próxima renovación y compárelo con el mercado local, porque el alquiler es la única palanca que puede compensar una cuota más alta.
Periodos vacíos
Proporción del año en que la vivienda está vacía o el inquilino no paga.
Palanca: Acorte los periodos vacíos con un realquiler más temprano, un contrato más largo y reparaciones rápidas, porque los meses vacíos hacen mucho más difícil absorber una subida de tipos.
Cómo usar este simulador
- 1Introduzca el saldo, el tipo actual, el plazo restante, el alquiler y los periodos vacíos de la vivienda.
- 2Fije la subida de tipos en el aumento que teme, o empiece con dos puntos.
- 3Lea los cinco recuadros del efecto dominó para ver si la cuota, la carga o la cobertura se pone en ámbar primero.
- 4Pulse «Encontrar mi punto de ruptura» para saber qué dato de entrada lleva antes el flujo de caja a cero.
- 5Compare con el plan de tipo fijo en la pestaña Universo paralelo y copie el enlace para compartirlo con su asesor.
Errores que conviene evitar
- Probar solo una subida de un punto. Los ciclos de tipos pueden moverse varios puntos, así que una prueba que se detiene en un cambio suave da una falsa tranquilidad.
- Contar todo el alquiler como ingreso. Los periodos vacíos, las reparaciones, el seguro y los impuestos salen primero, y el préstamo se paga con lo que queda.
- Suponer que siempre podrá refinanciarse para salir del apuro. Las entidades juzgan la misma cobertura del alquiler que usted está probando, de modo que una vivienda en dificultades es más difícil de refinanciar justo cuando más lo necesita.
- Ignorar la fecha de revisión. Un periodo fijo que termina pronto es una subida que espera una anotación en el calendario, así que planifique el día en que acabe.
Preguntas frecuentes
¿Qué tamaño de subida de tipos debería probar?
Pruebe al menos dos o tres puntos por encima del tipo de hoy, y un caso extremo mayor. Los reguladores y las entidades suelen usar tamaños similares en las comprobaciones de capacidad de pago, pero compruebe las normas que se aplican a su propio préstamo y a su país.
¿Por qué sube tanto mi cuota con un pequeño cambio de tipo?
Los intereses se cobran sobre todo el saldo cada mes. En un préstamo largo, la parte de intereses de la cuota es grande, así que cada punto de tipo tiene un efecto visible en la cuota.
¿Es siempre mejor un tipo fijo?
No. Un tipo fijo elimina el riesgo pero suele partir de un nivel más alto y puede llevar comisiones por amortización anticipada. El escenario alternativo compara ambos a lo largo de veinticuatro meses.
¿Incluye este modelo la deducción fiscal de los intereses?
No. Las normas fiscales difieren y cambian, por lo que se deja fuera la deducción de intereses. Añada su propio efecto reduciendo la subida o los gastos de funcionamiento, y compruebe las normas vigentes con un asesor fiscal.
¿Cómo encuentro el tipo de ruptura?
Pulse «Encontrar mi punto de ruptura». La herramienta lleva cada dato de entrada hacia su extremo peor en mil pasos e indica dónde el flujo de caja mensual llega a cero, ordenado por distancia.
¿Qué grado de precisión tiene?
Es un modelo educativo con las hipótesis indicadas arriba, no un asesoramiento financiero. Use el contrato de su préstamo y las ofertas de las entidades para las decisiones reales.
Este es un modelo educativo de planificación con supuestos declarados. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Sustituya los datos por sus propias cifras y consulte las decisiones importantes con un profesional cualificado.