Guía en profundidad
Calculadora del punto de equilibrio de una refinanciación: ¿cuánto tarda un tipo más bajo en compensar los gastos de cierre?
Análisis ejecutivo del sector
La refinanciación se vende por el tamaño de la bajada del tipo, pero la bajada del tipo es solo la mitad de la aritmética. La otra mitad es el precio de conseguirla: tasación, trámites legales, cargos del prestamista y, en ocasiones, una penalización por amortizar antes de tiempo el préstamo antiguo. Estos costes se pagan de golpe, mientras que el ahorro llega poco a poco cada mes. Una refinanciación es, por tanto, una inversión con un coste inicial y un periodo de recuperación, y la primera pregunta es cuánto dura ese periodo.
La estructura del problema es una carrera contra el tiempo. El ahorro mensual es la diferencia entre la cuota antigua y la nueva sobre el mismo saldo y plazo. El coste total es la suma de todas las comisiones, la penalización y los intereses que ese efectivo podría haber generado en otra parte. Dividir el coste entre el ahorro da el mes de equilibrio. Si vende la vivienda o amortiza el préstamo antes de ese mes, la refinanciación le ha hecho perder dinero, por buen que pareciera el tipo.
El modelo de efecto dominó sigue esa lógica. Una bajada de tipo mayor produce un ahorro mensual más alto. El ahorro se contrapone al coste total para obtener los meses hasta el punto de equilibrio. Esa cifra se compara con el tiempo que mantendrá el préstamo. Cuando la permanencia es más corta que el equilibrio, la ganancia neta, repartida a lo largo de la permanencia, se vuelve negativa. Una sola fase débil, como unas comisiones altas, puede arruinar un tipo atractivo.
El iceberg separa el titular del coste real. Sobre la línea de flotación están la cuota antigua y la nueva, las cifras que muestra todo prestamista. Debajo están los gastos de cierre, las comisiones fijas, la comisión por amortización anticipada y la rentabilidad que pierde por el efectivo gastado. Utilice el simulador para encontrar el tipo, el nivel de comisiones o la duración de la permanencia con los que refinanciar deja de tener sentido y decida después si seguir adelante, esperar a una bajada mayor o elegir un préstamo sin gastos de cierre.
Esquema de fórmulas y metodología
El modelo compara dos préstamos de cuota constante sobre el mismo saldo y el mismo plazo restante. El ahorro es la cuota antigua menos la nueva. Los costes son los gastos de cierre como porcentaje del saldo, unas comisiones fijas de 1.500, una comisión por amortización anticipada del 0,25% del saldo y la rentabilidad del efectivo gastado al 4% anual durante su permanencia. El horizonte de beneficio es el menor entre su permanencia y el plazo restante. La ganancia neta es el ahorro mensual menos el coste total repartido a lo largo de ese horizonte.
- Cuota de amortización constante
- P = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = tipo ÷ 12
- La cuota mensual constante sobre el saldo B a lo largo de n meses con un tipo mensual r.
- Ahorro mensual
- S = P_antigua − P_nueva
- La reducción de la cuota mensual, sobre el mismo saldo y plazo.
- Coste total
- C = cierre + 1.500 + 0,25% × B + 4% × (cierre + 1.500) × años
- Todos los costes de refinanciar, incluida la rentabilidad perdida del efectivo gastado.
- Mes de equilibrio
- M = (cierre + 1.500 + penalización) ÷ S
- El número de meses hasta que el ahorro acumulado compensa los costes iniciales.
- Ganancia mensual neta
- Neto = S − C ÷ meses del horizonte
- El resultado promediado durante el tiempo que mantiene el préstamo. La permanencia o la bajada de tipo del punto de ruptura es aquella en que esta cifra llega a cero.
Elasticidad en cascada
La diferencia de tipos es la variable más elástica, porque el ahorro es casi proporcional a ella mientras los costes permanecen fijos. Los gastos de cierre y la duración de la permanencia actúan en el otro lado: duplicar las comisiones duplica el mes de equilibrio, y una permanencia corta reduce el horizonte sobre el que se reparte el coste. El saldo importa a través de las comisiones fijas, que pesan mucho en los préstamos pequeños.
Tres casos prácticos reales
Inicio con recursos propios
Un saldo pequeño con una buena bajada
Un propietario con un saldo modesto y un tipo actual alto encuentra un tipo dos puntos más bajo con costes moderados y piensa quedarse durante años. El ahorro es modesto, pero la permanencia es larga. Cárguelo para ver cómo una bajada clara compensa las comisiones fijas incluso en un préstamo pequeño.
Mediana empresa en crecimiento
Un saldo grande con una bajada clara
Un saldo grande con una bajada de tipo de uno y medio puntos y una permanencia larga convierte un pequeño porcentaje en un gran ahorro mensual. Las comisiones son altas en términos absolutos, pero pequeñas frente al ahorro. Cárguelo para ver cómo el tamaño eleva la ganancia neta.
Crisis de cisne negro
Una bajada mínima con costes altos y una permanencia corta
Un prestatario con un plazo restante corto persigue una bajada de un cuarto de punto, paga unos gastos de cierre altos y espera mudarse en menos de dos años. El ahorro nunca compensa las comisiones. Cárguelo para ver por qué un tipo más bajo no es, por sí solo, un motivo para refinanciar.
Matriz de referencias del sector
| Métrica | Zona de peligro | Promedio del sector | Élite (10 % superior) |
|---|---|---|---|
| Bajada de tipo que justifica refinanciar | Menos de 0,5 puntos | 0,75–1,25 puntos | Más de 1,5 puntos |
| Meses hasta el punto de equilibrio | Más de 48 | 18–36 | Menos de 12 |
| Gastos de cierre como porcentaje del saldo | Más del 4% | 1,5–3% | Menos del 1% |
| Años que espera quedarse | Menos de 2 | 5–8 | Más de 10 |
| Ahorro mensual frente a la cuota antigua | Menos del 4% | 8–12% | Más del 15% |
Variables y palancas
Saldo del préstamo que se refinancia
El capital que aún debe y que pasa a ser el nuevo préstamo.
Palanca: Compruebe que el saldo es lo bastante grande como para que las comisiones fijas pesen poco frente a él, ya que los préstamos pequeños tardan mucho más en alcanzar el punto de equilibrio.
Tipo de interés actual
El tipo anual de su préstamo actual. Cuanto más alto sea el tipo actual, más margen hay para ahorrar.
Palanca: Compare su tipo actual con el del mercado y refinancie solo cuando la diferencia sea significativa, no por un cambio marginal.
Nuevo tipo de interés
El tipo anual ofrecido para el préstamo refinanciado, tal como se cotiza con la misma estructura de comisiones que piensa pagar.
Palanca: Consulte varios prestamistas y compare el tipo junto con las comisiones, porque un tipo ligeramente más bajo con comisiones altas puede salir perdiendo.
Plazo restante
Años que quedan del préstamo. El modelo mantiene este plazo para el nuevo préstamo, de modo que no se reinicia el reloj.
Palanca: Mantenga el plazo restante al refinanciar, porque reiniciar un nuevo préstamo a treinta años reduce la cuota pero aumenta el total de intereses.
Gastos de cierre
Costes del prestamista, de tasación y de formalización como porcentaje del saldo, antes de las comisiones fijas que añade el modelo.
Palanca: Pida un desglose de las comisiones, negocie los cargos del prestamista y compare una opción sin gastos de cierre con un tipo algo más alto.
Años que mantendrá el préstamo
Cuánto tiempo espera conservar la vivienda o el préstamo antes de venderla o amortizarlo.
Palanca: Sea honesto sobre cuánto tiempo se quedará, porque cuanto más corta sea la permanencia, menos tiempo tienen los ahorros para compensar las comisiones.
Cómo usar este simulador
- 1Introduzca el saldo y el tipo actual de su último extracto del préstamo.
- 2Añada el nuevo tipo y los gastos de cierre de una oferta por escrito.
- 3Mantenga el plazo restante, salvo que quiera reiniciarlo deliberadamente.
- 4Fije los años que realmente espera mantener el préstamo y pulse «Encontrar mi punto de ruptura».
- 5Compare con el plan sin gastos de cierre en la pestaña Universo paralelo y comparta el enlace.
Errores que conviene evitar
- Fijarse en el tipo y no en las comisiones. Un tipo más barato con costes elevados puede tardar años en compensar.
- Ignorar su fecha de mudanza. Si se marcha antes del mes de equilibrio, la refinanciación pierde dinero.
- Reiniciar un plazo de treinta años y llamar ahorro a la cuota más baja. Puede acabar pagando muchos más intereses en total.
- Olvidar la comisión por amortización anticipada del préstamo antiguo. Puede añadir coste de forma silenciosa y retrasar el punto de equilibrio.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo tiene sentido refinanciar?
Cuando el ahorro mensual compensa los costes mucho antes de que espere vender o amortizar el préstamo. Una regla práctica habitual es un punto de equilibrio dentro de unos dos o tres años, pero depende de sus planes.
¿La bajada de tipo debe ser de un punto porcentual completo?
Una regla de un punto porcentual fijo es solo una orientación. Una bajada menor puede funcionar en un préstamo grande con comisiones bajas, mientras que una mayor puede fracasar con comisiones altas y una permanencia corta.
¿Qué ocurre si reinicio el plazo?
Reiniciar un plazo más largo reduce la cuota pero aumenta el total de intereses. Este modelo mantiene el plazo restante para ofrecer una comparación honesta entre tipo y coste.
¿El modelo incluye efectos fiscales?
No. El tratamiento fiscal de los intereses y las comisiones difiere según el país y cambia, así que consulte la normativa vigente con un asesor.
¿Cómo encuentro el punto de ruptura?
Pulse «Encontrar mi punto de ruptura». La herramienta mueve cada variable hacia su extremo más desfavorable en mil pasos e indica dónde la ganancia mensual llega a cero.
¿Qué grado de precisión tiene?
Es un modelo educativo con supuestos declarados, no un asesoramiento financiero. Utilice ofertas escritas de prestamistas y su contrato de préstamo para las decisiones reales.
Este es un modelo educativo de planificación con supuestos declarados. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Sustituya los datos por sus propias cifras y consulte las decisiones importantes con un profesional cualificado.