Guide approfondi
Simulateur acheter ou louer et investir : patrimoine à dix ans avec un crédit immobilier ou un portefeuille
Analyse sectorielle pour décideurs
Peu de questions financières sont aussi émotionnelles que celle de savoir s’il faut acheter un logement ou louer et investir. Être propriétaire donne le sentiment de construire quelque chose, tandis que le loyer paraît de l’argent jeté par la fenêtre. Pourtant, le loyer achète un service, un toit, et c’est aussi le cas des intérêts du crédit, de la taxe foncière, de l’assurance et des réparations. La question équitable est de savoir quelle voie vous laisse le plus de patrimoine au bout de dix ans une fois tous les coûts comptés des deux côtés. L’acheteur détient la valeur nette d’un logement. Le locataire détient un portefeuille alimenté par l’apport et par chaque mois où la propriété aurait coûté plus cher que la location. Ce simulateur compare les deux et présente l’écart sous forme de montant mensuel.
La structure du problème est une course à deux voies. Côté achat, la hausse des prix agit sur toute la valeur du logement, tandis que le crédit amplifie le résultat, car vous contrôlez un actif important avec un petit apport. Côté location, le portefeuille croît au rythme du rendement des placements, en partant de la trésorerie que vous n’avez pas immobilisée et en y ajoutant la différence mensuelle entre posséder et louer. Le taux du crédit, les charges de détention et les frais de transaction pèsent du côté du propriétaire, le loyer et sa progression du côté du locataire. Le vainqueur dépend de l’écart entre la hausse des prix et le rendement des placements, corrigé de ces coûts.
L’effet domino commence par le coût mensuel de la propriété, crédit plus charges de détention. Il fixe de combien vous payez au-dessus du loyer, ce qui détermine la trésorerie supplémentaire immobilisée chaque mois et la somme qu’un locataire peut investir à la place. Sur dix ans, l’écart du premier mois devient du patrimoine immobilier d’un côté et un portefeuille de l’autre, et leur différence est l’avantage de la propriété. Un taux plus élevé ou des charges de détention plus lourdes creusent le surcoût, réduisent en sens inverse l’avantage de trésorerie du locataire et peuvent inverser le signe de la dernière case.
L’iceberg sépare ce que les acheteurs comparent de ce qu’ils paient. Au-dessus de la ligne de flottaison figurent la mensualité du crédit et le loyer évité. En dessous se cachent quatre coûts qui entrent rarement dans la comparaison de départ : les intérêts qui remplissent les premières années d’un crédit, la taxe foncière, les charges, l’assurance et les réparations qui continuent tant que vous restez propriétaire, le coût de l’achat et de la vente, et la croissance à laquelle vous renoncez sur l’argent immobilisé dans l’apport. Dans beaucoup de cas, la partie cachée dépasse les intérêts. Utilisez le simulateur pour trouver la hausse des prix ou le taux à partir duquel acheter ne bat plus louer, puis décidez en fonction de votre propre horizon.
Formules et méthodologie
Le modèle fait tourner les deux trajectoires mois par mois pendant dix ans. L’acheteur verse un apport de 20 % plus 3 % de frais d’achat et emprunte le reste sur un prêt de vingt ans. Le logement croît au taux choisi, les charges de détention sont une part de sa valeur courante et la vente finale coûte 5 %. Le locataire paie un loyer qui augmente de 3 % par an, investit l’apport et les frais d’achat, et investit tout mois où la propriété aurait coûté plus cher que le loyer. Si la location coûte un jour plus cher, le propriétaire investit la différence. Le net est l’écart final de patrimoine divisé par 120 mois.
- Mensualité du crédit
- mens = K × i ÷ (1 − (1 + i)^−240)
- Mensualité constante sur 80 % du prix, au taux choisi.
- Charges de détention
- charges_t = valeur_t × charges% ÷ 12
- Taxe foncière, charges, assurance et réparations en part de la valeur courante du logement.
- Portefeuille du locataire
- P_t = P_(t−1) × (1 + r) + max(0, mens + charges_t − loyer_t)
- L’apport et chaque mois de surcoût de la propriété, capitalisés au rendement des placements.
- Patrimoine de l’acheteur
- V = valeur_120 × 0,95 − capital restant dû
- Ce que le propriétaire conserverait après remboursement du prêt et frais de vente.
- Avantage de la propriété
- Net = (V + portefeuille du propriétaire − P_120) ÷ 120
- Une valeur positive signifie que la propriété l’emporte. Le point de rupture est celui où elle atteint zéro.
Élasticité en cascade
Le taux du crédit et le prix du logement font le plus bouger le résultat, car ils multiplient les plus gros montants du modèle. La hausse des prix agit sur toute la valeur du logement et constitue la principale source de gain du propriétaire, tandis que le rendement des placements en est l’image miroir côté locataire. Le loyer compte par la trésorerie qu’un locataire peut investir et par le surcoût de la propriété. Les charges de détention sont une fuite lente qui grandit avec la valeur du logement.
Trois études de cas concrètes
Démarrage en autofinancement
Un premier logement dans une zone en croissance
Un acheteur acquiert un logement modeste avec un taux de crédit correct et observe une croissance régulière. Le loyer évité est important par rapport au prix, si bien que la propriété prend une avance modérée. Chargez ce cas pour voir comment le rapport loyer sur prix façonne le résultat.
Croissance d'une entreprise de taille intermédiaire
Un logement plus grand sur un marché porteur
Un achat plus important sur un marché où les prix progressent fermement et où le loyer est assez élevé pour que posséder coûte peu par rapport à louer. L’effet de levier joue en faveur du propriétaire. Chargez ce cas pour voir à quel point l’écart peut devenir grand quand la hausse bat le rendement des placements.
Crise de type cygne noir
Taux élevés, prix en baisse et coûts élevés
Un acheteur contracte un prêt à taux élevé juste avant que les prix ne stagnent, supporte de lourdes charges de détention et dispose d’un fort rendement d’investissement. Le portefeuille du locataire l’emporte largement. Chargez ce cas pour voir quel paramètre ramènerait l’acheteur en tête.
Matrice des repères sectoriels
| Indicateur | Zone de danger | Moyenne du secteur | Élite : les 10 % meilleurs |
|---|---|---|---|
| Loyer annuel en part du prix | Moins de 3 % | 4–6 % | Plus de 7 % |
| Taux du crédit moins rendement des placements | Plus de 4 points | 0–2 points | Moins de 0 point |
| Charges de détention en part de la valeur | Plus de 2,5 % | 1–1,8 % | Moins de 0,8 % |
| Hausse du prix du logement (long terme) | Inférieure à l’inflation | Proche de l’inflation | Nettement supérieure à l’inflation |
| Années pour amortir les frais d’achat | Plus de 8 ans | 4–6 ans | Moins de 3 ans |
Variables et leviers
Prix du logement
Prix d’achat du logement que vous envisagez, avant l’apport de 20 % et le crédit immobilier.
Levier: Négociez plus fermement ou achetez plus petit, car un prix plus bas réduit le prêt, les intérêts, les charges de détention et la trésorerie immobilisée.
Loyer mensuel
Loyer d’un logement comparable aujourd’hui. Il est supposé augmenter de 3 % par an.
Levier: Comparez les loyers de logements réellement équivalents, car un loyer plus élevé que vous pouvez éviter est le principal avantage de la propriété.
Hausse du prix du logement
Variation annuelle moyenne de la valeur du logement sur dix ans. Utilisez un chiffre prudent et prévoyez des années de stagnation ou de baisse.
Levier: Faites tourner le modèle avec des prix stables et en baisse, car acheter ne gagne sur la hausse que si vous pouvez traverser les années où elle ne vient pas.
Taux du crédit immobilier
Taux d’intérêt d’un prêt sur vingt ans couvrant 80 % du prix.
Levier: Mettez les prêteurs en concurrence, améliorez votre taux d’apport et envisagez une période de taux fixe plus courte, car chaque point de taux s’applique à un capital très élevé.
Rendement des placements
Rendement annuel net de frais que vous pourriez obtenir avec un portefeuille diversifié. Un chiffre prudent vaut mieux qu’un chiffre optimiste.
Levier: Soyez prudent sur votre hypothèse de rendement, car un rendement plus élevé fait paraître la location avec investissement plus attrayante et rend l’achat plus difficile à justifier.
Charges de détention
Taxe foncière, charges de copropriété, assurance et entretien réunis, en part de la valeur du logement.
Levier: Budgétez honnêtement l’entretien et les taxes, et planifiez les réparations, car les charges de détention sont la part de la propriété que la plupart des acheteurs sous-estiment.
Comment utiliser ce simulateur
- 1Saisissez le prix du logement que vous envisagez et le loyer d’un logement comparable.
- 2Saisissez un taux de crédit réaliste et des chiffres prudents pour la hausse des prix et le rendement des placements.
- 3Ajoutez honnêtement les charges de détention, y compris la taxe, les charges, l’assurance et les réparations.
- 4Appuyez sur « Trouver mon point de rupture » pour voir le taux, la hausse des prix ou le rendement à partir duquel la propriété ne l’emporte plus.
- 5Ouvrez l’onglet Univers parallèle pour comparer votre plan au plan logement plus petit et meilleur taux sur 24 mois.
Erreurs à éviter
- Ne compter que la mensualité du crédit comme coût de la propriété. Les taxes, les charges, l’assurance et les réparations peuvent ajouter un cinquième ou plus à la facture mensuelle.
- Prendre la meilleure hausse récente des prix pour une prévision. Les logements peuvent stagner pendant des années, et l’alternative d’investissement doit être jugée sur la même base prudente.
- Ignorer le coût de l’achat et de la vente. Ces coûts doivent être regagnés avant que la propriété ne prenne l’avantage, ce qui demande des années.
- Supposer que le locataire investit la différence. Si la trésorerie supplémentaire est dépensée, la comparaison devient une comparaison entre un patrimoine et rien.
Questions fréquentes
Louer, est-ce vraiment jeter de l’argent par la fenêtre ?
Pas plus que les intérêts du crédit, les taxes et les réparations. Les deux voies achètent un logement. Ce qui compte, c’est le patrimoine que chacune laisse une fois tous les coûts comptés.
Combien de temps dois-je rester pour que l’achat l’emporte ?
À cause des frais de transaction, les séjours courts favorisent rarement l’achat. Regardez le net avec différents horizons en tête, et rappelez-vous que ce modèle retient dix ans.
Pourquoi l’apport n’est-il pas un paramètre ?
Pour garder le modèle centré sur l’essentiel, il est fixé à 20 % avec 3 % de frais d’achat. Qu’un apport plus important aide ou non dépend de la comparaison entre le taux de votre crédit et le rendement de vos placements.
Les impôts et les aides sont-ils inclus ?
Seulement au sein des charges de détention. Les avantages fiscaux sur les intérêts, les règles sur les plus-values et la taxe foncière diffèrent largement : vérifiez les règles en vigueur là où vous vivez.
Et si je n’investis pas la différence ?
Alors le résultat du locataire sera moins bon que celui indiqué. Le modèle suppose un investissement discipliné chaque mois, ce que tout le monde n’atteint pas.
Quelle est la précision de cet outil ?
Il s’agit d’un modèle de planification pédagogique reposant sur des hypothèses explicites, et non d’un conseil financier, juridique ou fiscal. Les prix, les taux et les rendements sont incertains : testez des cas prudents.
Il s'agit d'un modèle de planification à visée pédagogique, fondé sur des hypothèses explicites. Il ne constitue ni un conseil financier, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Remplacez les données par vos propres chiffres et faites valider les décisions importantes par un professionnel qualifié.