Guida di approfondimento
Calcolatore del punto di pareggio della rinegoziazione del mutuo: dopo quanto tempo un tasso più basso supera i costi di chiusura?
Analisi direzionale del settore
La rinegoziazione si vende sull'entità del calo del tasso, ma il calo del tasso è solo metà del calcolo. L'altra metà è il prezzo per ottenerlo: perizia, spese legali, oneri dell'istituto e talvolta una penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo. Questi costi si pagano subito, mentre il risparmio arriva un poco alla volta ogni mese. Una rinegoziazione è quindi un investimento con un costo iniziale e un periodo di recupero, e la prima domanda è quanto duri quel periodo.
La struttura del problema è una corsa contro il tempo. Il risparmio mensile è la differenza tra la vecchia e la nuova rata sullo stesso capitale e sulla stessa durata. Il costo totale è la somma di ogni spesa, della penale e degli interessi che quel denaro avrebbe potuto rendere altrove. Dividendo il costo per il risparmio si ottiene il mese di pareggio. Se lasciate la casa o estinguete il mutuo prima di quel mese, la rinegoziazione vi ha fatto perdere denaro, per quanto buono sembrasse il tasso.
Il modello a effetto domino segue questa logica. Un calo del tasso maggiore produce un risparmio mensile più grande. Il risparmio viene confrontato con il costo totale per ottenere i mesi di pareggio. Quel numero si confronta con il tempo per cui manterrete il mutuo. Quando la permanenza è più breve del pareggio, il guadagno netto, distribuito sulla permanenza, diventa negativo. Un solo anello debole, come spese elevate, può rovinare un tasso allettante.
L'iceberg separa il titolo dal costo reale. Sopra la linea di galleggiamento stanno la vecchia e la nuova rata, i numeri che ogni istituto mostra. Sotto stanno i costi di chiusura, le spese fisse, la penale di estinzione anticipata e il rendimento che perdete sul denaro speso. Usate il simulatore per trovare il tasso, il livello di spese o la durata di permanenza oltre i quali la rinegoziazione non ha più senso, quindi decidete se procedere, attendere un calo maggiore o scegliere un mutuo senza costi di chiusura.
Schema delle formule e della metodologia
Il modello confronta due mutui a rata costante sullo stesso capitale e sulla stessa durata residua. Il risparmio è la vecchia rata meno la nuova. I costi sono i costi di chiusura in percentuale del capitale, spese fisse di 1.500, una penale di estinzione anticipata dello 0,25% del capitale e il rendimento del denaro speso al 4% annuo sulla durata della permanenza. L'orizzonte del beneficio è il più breve tra la permanenza e la durata residua. Il guadagno netto è il risparmio mensile meno il costo totale ripartito su quell'orizzonte.
- Rata costante
- P = C × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = tasso ÷ 12
- La rata mensile costante sul capitale C su n mesi al tasso mensile r.
- Risparmio mensile
- S = P_vecchia − P_nuova
- La riduzione della rata mensile, sullo stesso capitale e sulla stessa durata.
- Costo totale
- T = chiusura + 1.500 + 0,25% × C + 4% × (chiusura + 1.500) × anni
- Ogni costo della rinegoziazione, compreso il rendimento perso sul denaro speso.
- Mese di pareggio
- M = (chiusura + 1.500 + penale) ÷ S
- Il numero di mesi dopo i quali i risparmi cumulati ripagano i costi iniziali.
- Guadagno mensile netto
- Netto = S − T ÷ mesi dell'orizzonte
- Il risultato mediato sul tempo in cui mantenete il mutuo. La permanenza o il calo di tasso di rottura è il punto in cui questo valore arriva a zero.
Elasticità a cascata
La differenza di tasso è l'input più elastico, perché il risparmio è quasi proporzionale ad essa mentre i costi restano fermi. Costi di chiusura e durata della permanenza agiscono sul versante opposto: un raddoppio delle spese raddoppia il mese di pareggio, e una permanenza breve restringe l'orizzonte su cui il costo viene ripartito. Il capitale conta attraverso le spese fisse, che pesano molto sui mutui piccoli.
Tre casi di studio reali
Avvio con risorse proprie
Un capitale ridotto con un buon calo
Un proprietario con un capitale modesto e un tasso attuale elevato trova un tasso inferiore di due punti con costi moderati e prevede di restare per anni. Il risparmio è modesto ma la permanenza è lunga. Caricatelo per vedere come un calo netto ripaghi le spese fisse anche su un mutuo piccolo.
Crescita nel mercato intermedio
Un capitale elevato con un calo evidente
Un capitale elevato con un calo del tasso di un punto e mezzo e una lunga permanenza trasforma una piccola percentuale in un grande risparmio mensile. Le spese sono alte in valore assoluto ma piccole rispetto al risparmio. Caricatelo per vedere come la dimensione aumenti il guadagno netto.
Crisi da cigno nero
Un calo minimo con costi alti e una permanenza breve
Un debitore con una durata residua breve insegue un calo di un quarto di punto, paga costi di chiusura elevati e prevede di trasferirsi entro due anni. Il risparmio non ripaga mai le spese. Caricatelo per capire perché un tasso più basso, da solo, non è un motivo per rinegoziare.
Matrice dei parametri di riferimento del settore
| Indicatore | Zona di pericolo | Media del settore | Eccellenza (primo 10%) |
|---|---|---|---|
| Calo del tasso che giustifica la rinegoziazione | Sotto 0,5 punti | 0,75–1,25 punti | Oltre 1,5 punti |
| Mesi per il pareggio | Oltre 48 | 18–36 | Meno di 12 |
| Costi di chiusura in percentuale del capitale | Oltre il 4% | 1,5–3% | Sotto l'1% |
| Anni di permanenza previsti | Meno di 2 | 5–8 | Oltre 10 |
| Risparmio mensile rispetto alla vecchia rata | Sotto il 4% | 8–12% | Oltre il 15% |
Variabili e leve
Capitale residuo da rinegoziare
Il capitale che dovete ancora restituire e che diventa il nuovo mutuo.
Leva: Verificate che il capitale sia abbastanza grande da rendere piccole le spese fisse in proporzione, poiché i mutui di importo ridotto impiegano molto più tempo a raggiungere il pareggio.
Tasso di interesse attuale
Il tasso annuo del mutuo in essere. Un tasso attuale più alto lascia più margine di risparmio.
Leva: Confrontate il vostro tasso attuale con il mercato e rinegoziate solo quando la differenza è significativa, non per una variazione marginale.
Nuovo tasso di interesse
Il tasso annuo offerto sul mutuo rinegoziato, come quotato con la stessa struttura di spese che intendete pagare.
Leva: Interpellate più istituti e confrontate il tasso insieme alle spese, perché un tasso leggermente più basso con spese elevate può far perdere denaro.
Durata residua
Anni rimasti sul mutuo. Il modello mantiene questa durata per il nuovo mutuo, così non si riparte da capo.
Leva: Mantenete la durata residua quando rinegoziate, perché ripartire con un nuovo mutuo trentennale abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali.
Costi di chiusura
Costi dell'istituto, della perizia e dell'istruttoria in percentuale del capitale, prima delle spese fisse aggiunte dal modello.
Leva: Chiedete il dettaglio delle spese, negoziate gli oneri dell'istituto e confrontate un'opzione senza costi di chiusura con un tasso leggermente più alto.
Anni in cui manterrà il mutuo
Per quanto tempo prevedete di tenere la casa o il mutuo prima di venderli o estinguerli.
Leva: Siate onesti su quanto tempo resterete, perché più la permanenza è breve, meno tempo hanno i risparmi per ripagare le spese.
Come usare questo simulatore
- 1Inserite il capitale residuo e il tasso attuale ricavandoli dall'ultimo estratto del mutuo.
- 2Aggiungete il nuovo tasso e i costi di chiusura da un preventivo scritto.
- 3Mantenete la durata residua, a meno che non vogliate deliberatamente ripartire da capo.
- 4Impostate gli anni per cui prevedete davvero di tenere il mutuo e premete Trova il mio punto di rottura.
- 5Confrontate il risultato con il piano senza costi di chiusura nella scheda Universo parallelo e condividete il link.
Errori da evitare
- Guardare il tasso e non le spese. Un tasso più conveniente con costi elevati può richiedere anni per ripagarsi.
- Ignorare la data del trasferimento. Se lasciate la casa prima del mese di pareggio, la rinegoziazione fa perdere denaro.
- Ripartire con una durata trentennale e chiamare risparmio la rata più bassa. Potreste pagare molti più interessi in totale.
- Dimenticare la penale di estinzione anticipata del vecchio mutuo. Può aggiungersi silenziosamente al costo e ritardare il pareggio.
Domande frequenti
Quando ha senso rinegoziare?
Quando il risparmio mensile ripaga i costi ben prima del momento in cui prevedete di vendere o estinguere il mutuo. Una regola empirica diffusa è un pareggio entro circa due o tre anni, ma dipende dai vostri piani.
Il calo del tasso deve essere di un punto percentuale intero?
Una regola del punto percentuale fisso è solo un'indicazione. Un calo minore può funzionare su un mutuo elevato con spese basse, mentre uno maggiore può fallire con spese alte e una permanenza breve.
E se ripartissi con una nuova durata?
Ripartire con una durata più lunga abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali. Questo modello mantiene la durata residua per offrire un confronto onesto tra tasso e costo.
Il modello include gli effetti fiscali?
No. Il trattamento fiscale di interessi e spese differisce da Paese a Paese e cambia nel tempo, quindi verificate le norme vigenti con un consulente.
Come trovo il punto di rottura?
Premete Trova il mio punto di rottura. Lo strumento sposta ogni input verso il suo estremo peggiore in mille passi e indica dove il guadagno mensile arriva a zero.
Quanto è accurato questo strumento?
È un modello didattico con ipotesi dichiarate, non una consulenza finanziaria. Per decisioni reali utilizzate preventivi scritti degli istituti e il vostro contratto di mutuo.
Questo è un modello di pianificazione a scopo didattico, con ipotesi dichiarate. Non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o legale. Sostituite i dati con le vostre cifre e verificate le decisioni importanti con un professionista qualificato.