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不動産と配当で老後を支える比較:毎月、自由に使える収入が多いのはどちらか
業界のエグゼクティブ分析
老後の収入は、高い利回りと、自由に使える利回りとの違いが最も重要になる場面です。賃貸物件は気前の良い数字を示すように見えます。物件価値の6%を毎年家賃として得られるのです。配当ポートフォリオが示す見出しの数字は、おそらく4%と小さめです。この二つの数字だけを見れば、不動産が楽に勝つように思えます。しかし、表面利回りを使える人はいませんし、表面と自由に使える額との差は、株式よりも不動産のほうがはるかに大きいのです。
問題の構造は、表面の数字と口座に入る現金との間にあるすべてを比べることです。賃貸には、空室、修繕、管理手数料、固定資産税、大規模修繕への積立、所得税、そしてゆくゆくは売却費用があります。配当ポートフォリオには、ファンドやプラットフォームの手数料、保管費用、配当にかかる税金があります。不動産はさらに手間を必要とし、集中リスクも抱えますが、どちらも利回りには織り込まれていません。
ドミノ効果のモデルは、賃貸を表面から自由に使える額までたどります。最初に総家賃があります。費用と積立がその一部を取り、課税される収入が残ります。税金がもう一切れを取ります。残ったものが、自由に使える月々の収入です。連鎖の早い段階でのわずかな費用や税の上昇は、その後のすべての段階で掛け合わされるため、気前よく見える物件でも、控えめなポートフォリオより少ない額しか残さないことがあります。
氷山は、パンフレットの利回りが隠しているものを示します。水面の上にあるのは、多くのオーナーが数えている運営費と固定資産税です。水面下にあるのは、大規模修繕のための積立、家賃にかかる所得税、そして保有する年数に均した売却費用です。シミュレーターで、物件がもう何も払わなくなる賃貸の利回りを見つけ、老後の資金をどこで働かせるかを決める前に、配当という選択肢と比べてください。
計算式と方法論の設計図
このモデルは、月平均の自由に使える収入を返します。総家賃は、元手に賃貸の利回りを掛けたものです。運営費は家賃の一定割合です。固定資産税は元手に対する割合です。さらに、年あたり元手の0.6%の修繕積立と、15年に均した元手の5%の売却費用も差し引かれます。所得税は費用を引いた後に残る額にかかり、マイナスにはなりません。代替シナリオでは、同じ計算式を配当ポートフォリオに適用し、費用と税率を低く設定します。
- 総収入
- G = 元手 × 利回り
- 費用を引く前の年間家賃、または代替シナリオでは配当です。
- 費用と積立
- C = G × 費用率 + 元手 × 税率 + 元手 × 0.6%
- 運営費、固定資産税、修繕積立です。
- 売却時の摩擦
- X = 元手 × 5% ÷ 15
- 15年の保有期間に均した売却費用です。
- 所得税
- T = max(0, G − C) × 税率
- 費用を引いた純収入にかかる税金で、下限はゼロです。
- 自由に使える収入
- 純額 = (G − C − X − T) ÷ 12
- 自由に使える月々の現金です。破綻点となる利回りは、これがゼロになる水準です。
連鎖する弾力性
賃貸の利回りは最も感応度の高い入力です。収入源がそれだけで、費用はすべて固定、または元手に比例するからです。利回りが1ポイント下がると、自由に使える収入の大きな部分が消えかねません。運営費は家賃に連動するため、比較的寛容です。固定資産税は収入ではなく価値にかかるため、家賃がまず超えなければならない固定的なハードルのように働きます。
実例に基づく3つのケーススタディ
自己資金で始めるスタートアップ
ささやかな賃貸と小さなポートフォリオ
わずかな元手を持つ退職者が、利回りが良く、費用も税率も低い、ささやかな物件を所有しています。収入は小さいものの、確かなものです。読み込むと、きちんと運営された小さな賃貸が、表面の収入のうち健全な割合を手元に残せることがわかります。
成長中の中堅企業
大きな不動産ポートフォリオ
大きな元手を持つ投資家が、利回りが良く費用管理も堅実な不動産を所有していますが、税率は高い区分に入っています。金額は大きくても、税金と積立が目に見える割合を取っていきます。読み込むと、規模は収入を押し上げても、負担を消し去りはしないことがわかります。
ブラックスワン級の危機
費用の重い低利回りの物件
退職者が、利回りが悪く、空室や修繕が多く、固定資産税が重く、税率も高い物件を持っています。費用が家賃を上回ります。読み込むと、物件が静かに老後の家計を消耗させる様子がわかります。
業界ベンチマーク一覧
| 指標 | 危険ゾーン | 業界平均 | 上位10%のエリート水準 |
|---|---|---|---|
| 賃貸の表面利回り | 4%未満 | 5〜7% | 8%超 |
| 家賃に占める費用と積立の割合 | 60%超 | 35〜45% | 30%未満 |
| 物件価値に占める固定資産税の割合 | 2%超 | 0.5〜1% | 0.4%未満 |
| 配当ポートフォリオの利回り | 7%超(減配リスク) | 3〜5% | 成長を伴う4〜5% |
| 総収入に占める税金の割合 | 18%超 | 8〜12% | 6%未満 |
変数とレバー
投資する元手
現在その物件に投じている金額、または代わりに配当投資で持つ金額です。
レバー: 賃貸収入は元手に比例して増えますが、費用も同じく増えます。小さめの物件や、他の資産との組み合わせのほうが安定した収入になるかを検証しましょう。
賃貸の表面利回り
費用を引く前の、物件価値に対する年間家賃の割合です。
レバー: 更新のたびに家賃を市場と見直し、思い入れだけで利回りの低い物件を持ち続けていないかを確認しましょう。
家賃に占める運営費の割合
空室、修繕、管理会社への手数料、貸主の保険を、受け取った家賃に対する割合で示したものです。
レバー: 入居者の定着を高め、修繕を迅速にして空室を減らし、更新の前に管理手数料を比べましょう。
固定資産税と諸負担
避けられない年間の固定資産税や負担金を、物件価値に対する割合で示したものです。
レバー: お住まいの地域の評価額、特例、軽減措置が正しいかを確認してください。税金と負担金は、収入を得る前から引かれます。
純収入にかかる税率
賃貸の純収入に対して支払う税金の割合です。ご自身の状況に合った最新の規則を確認してください。
レバー: ご自身の状況に当てはまる控除や仕組みを活用し、決める前に最新の規則について専門家の助言を受けましょう。
配当ポートフォリオの利回り
代わりに持つポートフォリオの年間配当利回りです。賃貸には影響せず、代替シナリオにのみ影響します。
レバー: 出発点の利回りだけでなく、配当の成長と支払う企業の質を見てください。非常に高い利回りは、減配の兆候であることがあります。
このシミュレーターの使い方
- 1不動産と、ポートフォリオのどちらにも投じられる元手を入力します。
- 2賃貸の利回り、費用の割合、固定資産税を、ご自身の数字から設定します。
- 3純収入にかかる税率と、現実的に得られる配当利回りを加えます。
- 4「破綻点を探す」を押して、どの入力が賃貸収入を最初に消すかを確認します。
- 5「パラレルワールド」タブで配当のプランと比べ、リンクを共有します。
避けたい間違い
- 表面利回りどうしを比べること。賃貸の利回りは、ポートフォリオが一切払わない費用のおよそ半分を引く前の数字です。
- 大きな修繕を忘れること。屋根や給湯器の交換は何年分もの余剰を消し去ることがあるため、年間の積立は現実の費用です。
- 最も高い配当利回りを追いかけること。非常に高い利回りは、市場が減配を予想していることを意味する場合が多いのです。
- 手間と集中を無視すること。ひとつの通りにあるひとつの物件には、分散されたポートフォリオにはないリスクがあります。
よくある質問
老後は、賃貸収入のほうが配当より良いのですか?
一般的にどちらが良いとは言えません。賃貸は表面の利回りが高く、家賃がインフレに連動することもありますが、費用、税金、手間がそれを減らします。配当はより簡単で換金しやすい反面、減配されることがあります。
なぜこのモデルは価格の上昇を無視するのですか?
実際に使うお金である収入を比べているからです。不動産も株式も価格は上がることも下がることもあるため、成長は別に確認してください。収入の伸びの違いは、24か月の比較に反映されます。
売却費用とは何を意味しますか?
不動産の売却には、仲介手数料、税金、時間がかかるため、モデルは5%の売却費用を15年の保有期間に均しています。ポートフォリオは、通常、売却がより安価です。
このモデルに借入は含まれますか?
いいえ。住宅ローンはリスクとキャッシュフローを大きく変えます。借入を使う不動産には、金利ショック・シミュレーターを使ってください。
破綻点はどのように見つけますか?
「破綻点を探す」を押してください。ツールが各入力を1,000段階で悪い側へ動かし、月々の収入がゼロになる値を報告します。
どのくらい正確ですか?
前提を明示した学習用のモデルであり、金融上または税務上の助言ではありません。税金や規則は変わるため、ご自身の状況に合わせて確認してください。
これは前提条件を明示した、教育目的の計画モデルです。財務、税務、法律に関する助言ではありません。入力値はご自身の数字に置き換え、重要な判断は必ず資格を持つ専門家に確認してください。