매수 vs 임차 후 투자 시뮬레이터: 주택담보대출과 투자 포트폴리오의 10년 순자산

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 두 경로를 10년 동안 월 단위로 돌립니다. 매수자는 20%의 계약금과 3%의 매수 비용을 내고 나머지를 20년 만기 대출로 빌립니다. 집은 선택한 비율로 상승하고, 보유 비용은 현재 가치에 대한 비율이며, 마지막의 매도에는 5%가 듭니다. 임차인은 매년 3% 오르는 월세를 내고, 계약금과 매수 비용을 투자하며, 소유가 월세보다 더 들었을 달의 차액도 투자합니다. 반대로 월세가 더 들면 소유자가 그 차액을 투자합니다. 순액은 최종 부의 격차를 120개월로 나눈 값입니다.

대출 상환액

pmt = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−240)

가격의 80%를 선택한 금리로 갚는 균등한 월 상환액입니다.

보유 비용

hold_t = 가치_t × 보유 비용% ÷ 12

재산세, 관리비, 보험, 수리비를 현재 집값에 대한 비율로 나타낸 값입니다.

임차인의 포트폴리오

P_t = P_(t−1) × (1 + r) + max(0, pmt + hold_t − 월세_t)

계약금과 소유가 더 들었던 매달의 추가 비용을 투자 수익률로 복리 성장시킨 값입니다.

매수자의 자산

E = 가치_120 × 0.95 − 남은 대출

대출을 갚고 매도 비용을 낸 뒤 소유자에게 남는 금액입니다.

소유의 우위

순액 = (E + 소유자의 포트폴리오 − P_120) ÷ 120

양수이면 소유가 이깁니다. 이 값이 0이 되는 지점이 한계점입니다.

연쇄 탄력성

대출 금리와 주택 가격은 모델에서 가장 큰 수치에 작용하므로 결과를 가장 크게 움직입니다. 집값 상승률은 집 전체의 가치에 작용하여 소유자 이익의 주된 원천이고, 투자 수익률은 임차인 쪽의 거울상입니다. 월세는 임차인이 투자할 수 있는 현금과 소유의 프리미엄을 통해 영향을 줍니다. 보유 비용은 집의 가치와 함께 커지는 느린 누수입니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1검토 중인 집의 가격과 비슷한 집의 월세를 입력하세요.
2. 2현실적인 대출 금리와, 집값 상승률 및 투자 수익률에 대한 보수적인 수치를 입력하세요.
3. 3세금, 관리비, 보험, 수리비를 포함해 보유 비용을 정직하게 추가하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 소유가 더 이상 이기지 못하는 금리, 집값 상승률, 수익률을 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭을 열어 본인의 계획과 더 작은 집·더 나은 금리 계획을 24개월 동안 비교하세요.

피해야 할 실수

• 대출 상환액만 소유의 비용으로 세는 것. 세금, 관리비, 보험, 수리비가 월 청구액에 5분의 1 이상을 더할 수 있습니다.
• 최근의 가장 좋은 집값 상승률을 예측으로 쓰는 것. 집값은 몇 년 동안 정체될 수 있으며, 투자라는 대안도 같은 보수적 기준으로 평가해야 합니다.
• 매수와 매도 비용을 무시하는 것. 소유가 앞서 나가려면 이 비용을 먼저 회수해야 하고, 거기에는 몇 년이 걸립니다.
• 임차인이 차액을 투자한다고 가정하는 것. 추가 현금을 써 버리면 비교는 자산과 아무것도 없음의 비교가 됩니다.

자주 묻는 질문