시공 지연·자재 인플레이션 시뮬레이터: 늦어지는 공사가 실제로 치르게 하는 비용

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 프로젝트를 하나의 현금 흐름으로 보고 프로젝트 월당 평균 이익을 보여 줍니다. 프로젝트 기간은 계획 개월 수에 지연을 더한 값입니다. 자재는 계약 금액의 절반이며, 프로젝트 기간 중 자재 가격 상승분의 60%가 본인에게 전가될 수 있습니다. 단계별 지급금에는 평균적으로 가격의 절반에 대해 연 10%의 비용이 듭니다. 지연된 매달 지불하는 월세와 가격의 0.4%에 해당하는 감리 및 법률 비용이 더해집니다. 총액은 완공 가치에서 모든 비용을 뺀 값을 프로젝트 개월 수로 나눈 것입니다.

프로젝트 기간

T = 계획 개월 수 + 지연

건물에 걸리는 총 시간으로, 개월 단위입니다.

자재 가격 상승

E = 가격 × 50% × ((1 + i)^(T ÷ 12) − 1) × 60%

계약 중 자재에 해당하는 부분을 프로젝트 기간만큼 다시 가격 책정하고, 그중 60%가 본인에게 전가됩니다.

금융 비용

F = 가격 × 50% × 10% × T ÷ 12

건물이 진행되는 동안 단계별로 지급한 평균 금액에 대한 이자입니다.

지연 비용

D = 지연 × 월세 + 0.4% × 가격 × 지연

입주할 수 없어서 내는 월세에 추가 감리와 법률 비용을 더한 값입니다.

월 이익

순액 = (가치 − 가격 − E − F − D) ÷ T

양수이면 프로젝트가 전 기간에 걸쳐 수익을 냅니다. 이 값이 0이 되는 지점이 한계점입니다.

연쇄 탄력성

계약 금액과 완공 가치는 가장 큰 두 숫자이고 마진은 둘 사이의 작은 차이이므로 결과를 가장 크게 움직입니다. 지연은 네 가지 비용 항목에 동시에 작용하며 운영 입력값 중 가장 극적인 영향을 줍니다. 자재 인플레이션은 복리로 쌓여 전체 프로젝트에 작용하므로 일정이 길수록 더 가파릅니다. 월세는 지연 개월 수의 단순한 배수입니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1계약 금액과 완공 가치의 현실적인 추정치를 입력하세요.
2. 2계획 공사 기간과, 시공사의 실적에 기반한 현실적인 지연을 입력하세요.
3. 3해당 기간의 자재 인플레이션과 기다리는 동안 내게 될 월세를 추가하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 마진이 몇 달의 지연까지 버틸 수 있는지 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭을 열어 현재 계약과 위약금이 있는 고정 가격 계약을 24개월 동안 비교하세요.

피해야 할 실수

• 인도 날짜를 그대로 믿는 것. 가장 좋은 경우로 취급하고, 시공사의 과거 프로젝트로 현실적인 지연을 추정하세요.
• 가격만으로 계약을 비교하는 것. 한도가 열려 있고 가격 상승 조항이 있는 더 싼 견적이 더 확정적인 견적보다 비싸질 수 있습니다.
• 기다리는 동안의 월세와 이자를 잊는 것. 지연된 매달 나가고, 눈에 보이는 초과분을 넘는 경우가 많습니다.
• 진척보다 앞서 지급하는 것. 공사보다 앞서가는 단계별 지급은 일정이 밀릴 때 협상력을 없앱니다.

자주 묻는 질문