주택담보대출 조기 상환 시뮬레이터: 절약한 이자 vs 추가 현금 투자

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 같은 현금으로 두 전략을 남은 기간이 끝날 때까지 월 단위로 돌립니다. 첫째 전략에서는 추가 금액을 대출에 넣고, 대출이 다 갚아지면 상환액 전체를 투자합니다. 둘째 전략에서는 정상 일정을 유지하고 추가 금액을 매달 투자합니다. 투자 수익은 예시용 10%의 세금 부담만큼 줄입니다. 첫째 전략에는 예상 유동성 비용이 붙습니다. 현금이 필요해질 연간 확률에, 집에 묶인 추가 현금을 곱하고, 다시 연 10%의 긴급 차입 프리미엄을 곱한 값입니다. 순액은 최종 부의 차이를 기간의 개월 수로 나눈 것입니다.

예정 상환액

pmt = B × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

남은 잔액을 남은 기간 동안 갚는 정상적인 균등 상환액입니다.

절약한 이자

S = 이자(정상) − 이자(추가 상환 시)

매달 추가 금액을 대출에 넣어 피하게 되는 이자입니다.

투자 대안

P_t = P_(t−1) × (1 + j) + 추가 금액

추가 현금을 월 세후 수익률 j로 매달 투자한 값입니다.

유동성 비용

L = Σ 확률 × 묶인 현금 × 10% ÷ 12

집에 묶이는 현금이 늘수록 커지는, 급히 빌릴 때 드는 예상 비용입니다.

상환의 우위

순액 = (W_상환 − L − W_투자) ÷ n

양수이면 추가 상환이 이깁니다. 이 값이 0이 되는 지점이 한계점입니다.

연쇄 탄력성

투자 수익률과 대출 금리는 답이 전체 기간에 걸쳐 복리로 쌓인 둘의 차이이므로 결과를 가장 크게 움직입니다. 추가 상환액의 크기와 남은 기간은 효과를 키우거나 줄입니다. 긴급 상황 확률은 묶인 현금이 쌓일수록 더 중요해지므로 긴 기간의 후반에 더 큰 비용이 됩니다. 대출 잔액은 추가 상환이 부채를 얼마나 오래 줄이느냐를 통해 주로 영향을 주기 때문에 덜 중요합니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1최근 명세서에서 대출 잔액, 금리, 남은 기간을 입력하세요.
2. 2매달 더 낼 수 있는 추가 현금과 보수적인 투자 수익률을 입력하세요.
3. 3직업, 저축, 집의 연식에 따라 1년 안에 현금이 필요해질 가능성을 설정하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 조기 상환이 더 이상 이기지 못하는 투자 수익률이나 긴급 상황 가능성을 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭을 열어 본인의 계획과 먼저 완충 자금을 만드는 계획을 24개월 동안 비교하세요.

피해야 할 실수

• 대출 금리를 낙관적인 투자 수익률과 비교하는 것. 보수적인 세후 수치를 쓰지 않으면 투자가 실제보다 항상 더 좋아 보입니다.
• 비상 자금 없이 조기 상환하는 것. 주택 자산은 다시 현금으로 바꾸기 어렵고, 어쩔 수 없이 빌리는 비용이 절약한 이자보다 클 수 있습니다.
• 중도 상환 수수료와 조기 상환 규정을 무시하는 것. 절감액을 없애거나 매년 추가로 갚을 수 있는 금액을 제한할 수 있습니다.
• 확정된 절감을 위험이 없다고 여기는 것. 확실하지만 팔거나 갈아타기 전에는 쓸 수 없는, 더 낮고 묶인 수익률이기도 합니다.

자주 묻는 질문