금리 충격 스트레스 테스트: 변동 금리가 뛰어도 임대 부동산이 버틸 수 있을까?

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 월 단위로 계산합니다. 대출은 연금 방식입니다. 충격이 반영된 금리로 남은 기간 동안 잔액을 갚는 균등한 상환액입니다. 월세는 공실과, 유지, 보험, 세금, 중개 수수료를 위해 월세의 15%로 정한 운영비만큼 줄어듭니다. 남은 수입과 새 상환액의 차이가 월 현금흐름입니다. 모든 금액은 통화 단위의 예시용 규모로 표시됩니다.

연금 상환액

P = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = 금리 ÷ 12

잔액 L을 월 이자율 r로 n개월에 걸쳐 갚는 균등한 월 상환액입니다.

충격 반영 상환액

P_new = P(L, 현재 금리 + 충격, n)

재설정 후 같은 남은 기간으로 다시 계산한 상환액입니다.

비용 차감 후 수입

NOI = 월세 × (1 − 공실) − 15% × 월세

부채 상환 전에 부동산이 매달 내놓는 금액입니다.

월세 충당 배율

충당 배율 = NOI ÷ P_new

1.25 이상이면 여유가 있고 1 미만이면 월세가 대출을 갚지 못합니다.

월 현금흐름

순액 = NOI − P_new

매달 갖게 되거나 메워야 하는 결과입니다. 이 값이 0이 되는 금리가 한계 금리입니다.

연쇄 탄력성

장기 대출에서는 충격이 가장 탄력적인 입력값입니다. 금리가 1포인트 오를 때마다 상환액에 거의 같은 금액이 더해져, 충당 배율 선을 넘을 때까지 현금흐름이 거의 직선으로 떨어집니다. 잔액과 월세는 상환액과 수입을 키우므로 그다음입니다. 공실과 남은 기간은 한 단계당 영향이 작지만, 기간이 짧으면 상환액이 급격히 오르므로 단기 대출은 처음 보이는 것보다 충격에 더 취약합니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1부동산의 잔액, 현재 금리, 남은 기간, 월세, 공실을 입력하세요.
2. 2금리 충격을 우려하는 상승폭으로 설정하거나 2포인트로 시작하세요.
3. 3다섯 개의 도미노 상자를 읽고 상환액, 부담, 충당 배율 중 무엇이 먼저 주황으로 바뀌는지 확인하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 어떤 입력값이 현금흐름을 가장 빨리 0으로 만드는지 알아보세요.
5. 5평행 우주 탭에서 고정 금리 계획과 비교하고, 공유 링크를 복사해 전문가에게 보내세요.

피해야 할 실수

• 1포인트 상승만 시험하는 것. 금리 사이클은 여러 포인트를 움직일 수 있으므로, 완만한 변화에서 멈추는 테스트는 잘못된 안도감을 줍니다.
• 만실 월세 전체를 수입으로 세는 것. 공실, 수리, 보험, 세금이 먼저 나가고 대출은 남은 금액으로 갚습니다.
• 언제든 갈아타서 위기를 벗어날 수 있다고 가정하는 것. 대출 기관도 지금 시험하는 것과 같은 월세 충당 배율을 보므로, 어려운 부동산은 가장 필요할 때 갈아타기가 가장 어렵습니다.
• 재설정일을 무시하는 것. 곧 끝나는 고정 기간은 달력에 적히기를 기다리는 충격이므로, 끝나는 날에 대비하세요.

자주 묻는 질문