토지 지분·아파트 교환 시뮬레이터: 지분제 사업은 시행사에 무엇을 남기는가

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 사업 기간 전체에 걸친 월평균 이익을 계산합니다. 사업 기간은 계획된 18개월에 지연 개월 수를 더한 값입니다. 분양 가능 면적은 연면적 1,800제곱미터의 82%입니다. 시행사는 토지주에게 넘기지 않은 부분을 판매합니다. 비용에는 공사비, 공사비의 3%에 해당하는 일반 관리비, 토지 가치의 4%에 해당하는 이전 관련 세금, 매출의 2%에 해당하는 분양 수수료, 지연 1개월당 공사비의 80%에 대한 월 1%의 금융비용, 지연 1개월당 0.6%의 공사비 상승, 그리고 매달 드는 현장 비용이 포함됩니다.

시행사 면적

A = 1,800 × 0.82 × (1 − 지분율)

토지주에게 지분을 넘기고 난 뒤 시행사에게 남는 분양 가능 바닥면적입니다.

매출

R = A × 제곱미터당 분양가

시행사 몫 세대의 총분양 매출입니다.

공사비 부담

(공사비 + 상승분) ÷ R

공사와 비용 상승이 매출에서 차지하는 비율입니다. 약 80%를 넘으면 마진이 얇아집니다.

사업 이익

P = R − 공사비 − 상승분 − 금융비용 − 관리비 − 현장비 − 수수료

사업 전체 기간의 모든 비용을 뺀 뒤 남는 금액입니다.

월평균 이익

순이익 = P ÷ (18 + 지연)

핵심 결과값입니다. 한계 분양가나 한계 지연 기간은 이 값이 0이 되는 지점입니다.

연쇄 탄력성

분양가는 가장 민감한 입력값입니다. 매출이 분양가에 곧바로 비례하는 반면 비용은 그대로이므로, 분양가가 10% 떨어지면 매출이 10% 줄고 그 대부분이 그대로 이익 감소로 이어집니다. 토지주 지분율은 면적을 통해 같은 방식으로 작용합니다. 공사비는 선형으로 움직입니다. 지연은 가장 교묘한 입력값입니다. 비용을 늘리고, 월평균 이익을 줄이고, 시장이 불리하게 움직일 위험까지 키우기 때문입니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1부지 가치와 토지주에게 합의했거나 제안할 지분율을 입력하세요.
2. 2최근 유사 사례의 수치를 바탕으로 제곱미터당 분양가와 공사비를 설정하세요.
3. 3대부분의 사업이 늦어지므로 현실적인 지연 기간을 넣으세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 어떤 입력값이 이익을 가장 빨리 없애는지 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭에서 확정 가격 도급 계획과 비교한 뒤 링크를 공유하세요.

피해야 할 실수

• 토지를 공짜로 여기는 것입니다. 현금은 오가지 않지만, 세대, 이전 관련 세금, 수수료로 대가를 치르게 됩니다.
• 2년 뒤에 분양될 사업에 오늘의 분양가를 그대로 적용하는 것입니다. 가격은 움직이고, 선분양은 낮은 가격을 고정시킬 수 있습니다.
• 지연이 없다고 가정하고 계획하는 것입니다. 인허가, 기반 시설, 날씨 때문에 지연은 흔하며, 한 달마다 큰 비용이 듭니다.
• 토지의 가치만 보고 지분율을 정하는 것입니다. 지분율은 사업 마진에도 맞아야 하며, 그렇지 않으면 사업을 끝낼 수 없습니다.

자주 묻는 질문