재산세·수수료 빙산 시뮬레이터: 임대 주택이 실제로 남기는 것

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 평균적인 한 달을 기준으로 합니다. 수취한 월세는 월세에 1에서 공실을 뺀 값을 곱한 것입니다. 재산세, 보험, 수리비는 부동산 가치에 대한 비율을 12개월로 나눈 값입니다. 건물 관리비는 고정 월 금액이고 중개 수수료는 수취한 월세의 8%입니다. 이 공제를 뺀 이익에는 소득세를 대신하는 예시용 일률 15%를 적용합니다. 실제 규정은 국가와 상황에 따라 다르므로 현재 규정을 확인하세요. 남는 금액이 월 이익입니다.

수취한 월세

C = 월세 × (1 − 공실)

세입자가 없던 달을 제외하고 실제로 받은 월세입니다.

가치 기반 비용

세금 + 보험 + 수리비 = 가치 × (세율% + 0.15% + 수리비%) ÷ 12

이 비용들은 월세가 아니라 부동산 가치와 함께 커집니다.

중개 수수료

L = 8% × C

수취한 월세에 대한 일반적인 관리 또는 중개 수수료입니다.

이익에 대한 세금

T = 15% × max(0, C − 세금 − 관리비 − 보험 − 수리비 − L)

예시용 일률 세율입니다. 본인의 임대 소득이 어떻게 과세되는지 확인하세요.

순이익과 수익률

순액 = C − 모든 비용; 수익률 = 순액 × 12 ÷ 가치

월 결과와 부동산 가치에 대한 연간 수익률입니다. 순액이 0이 되는 월세가 손익분기 월세입니다.

연쇄 탄력성

월세와 공실은 유일한 수입에 직접 작용하므로 결과를 가장 크게 움직입니다. 세 가지 비용이 부동산 가치에 비례하므로 가치도 중요하며, 월세가 적은 고가 주택이 가장 취약합니다. 건물 관리비는 고정 금액이라 낮은 월세에 가장 큰 타격을 줍니다. 세율과 수리비는 경사면이지만, 수리비는 한꺼번에 올 수 있어서 연평균은 나쁜 해를 과소평가합니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1계약서에 적힌 월세와 부동산의 현재 가치를 입력하세요.
2. 2재산세율, 월 건물 관리비, 현실적인 수리비 비율을 추가하세요.
3. 3세입자 사이 공백에 대한 본인의 이력으로 공실을 설정하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 부동산이 더 이상 수익을 내지 못하는 월세, 공실, 수수료 수준을 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭을 열어 본인의 계획과 시장 월세, 더 긴 계약, 계획된 유지 관리를 24개월 동안 비교하세요.

피해야 할 실수

• 월세를 대출 상환액과만 비교하는 것. 재산세, 관리비, 보험, 수리비, 공실은 같은 월세에서 나가며 종종 3분의 1 이상을 가져갑니다.
• 공실이 없다고 가정하는 것. 세가 잘 나가는 집도 세입자 사이에 몇 주를 잃으며, 그 주들에도 모든 고정비는 나갑니다.
• 수리비를 가끔 오는 뜻밖의 일로 취급하는 것. 수리비는 고르지 않게 오는 반복 비용이므로 평균을 예산에 넣고 적립금을 두세요.
• 소득에 대한 세금을 무시하는 것. 모든 공제 후에도 이익에는 과세될 수 있으니, 본인의 임대 소득이 어떻게 취급되는지 확인하세요.

자주 묻는 질문