부동산 대 배당 은퇴 전략: 매달 쓸 수 있는 소득은 어느 쪽이 더 많을까

업계 경영 분석

공식 및 방법론 설계도

이 모델은 월평균 가처분 소득을 구합니다. 총 임대료는 원금에 임대 수익률을 곱한 값입니다. 운영비는 임대료의 일정 비율입니다. 재산세는 원금의 일정 비율입니다. 연 원금의 0.6%인 수리 충당금과 15년에 나눈 원금의 5%인 매각 비용도 함께 차감합니다. 소득세는 비용을 뺀 나머지에 적용되며 음수가 될 수 없습니다. 대안 시나리오는 낮은 비용과 낮은 세율을 가진 배당 포트폴리오에 같은 공식을 적용합니다.

총수입

G = 원금 × 수익률

비용을 빼기 전의 연 임대료이며, 대안 시나리오에서는 배당금입니다.

비용과 충당금

C = G × 비용% + 원금 × 세율% + 원금 × 0.6%

운영비, 재산세, 수리 충당금입니다.

매각 마찰 비용

X = 원금 × 5% ÷ 15

15년 보유 기간에 나눈 매각 비용입니다.

소득세

T = max(0, G − C) × 세율

비용을 뺀 순소득에 대한 세금이며, 하한은 0입니다.

가처분 소득

순액 = (G − C − X − T) ÷ 12

쓸 수 있는 월 현금입니다. 한계 수익률은 이 값이 0이 되는 지점입니다.

연쇄 탄력성

임대 수익률이 가장 민감한 입력값입니다. 유일한 수입원이고 모든 비용은 고정이거나 원금에 비례하기 때문입니다. 수익률이 1%포인트 떨어지면 가처분 소득의 큰 부분이 사라질 수 있습니다. 운영비는 임대료에 비례해서 움직이므로 더 너그럽습니다. 재산세는 소득이 아니라 가치에 부과되므로, 임대료가 먼저 넘어야 하는 고정된 문턱처럼 작용합니다.

실제 사례 세 가지

업계 벤치마크 매트릭스

변수와 레버

이 시뮬레이터 사용 방법

1. 1부동산과 포트폴리오 중 어느 쪽에든 넣을 수 있는 원금을 입력하세요.
2. 2본인의 수치에서 임대 수익률, 비용 비중, 재산세를 설정하세요.
3. 3순소득에 대한 세율과 현실적으로 벌 수 있는 배당 수익률을 더하세요.
4. 4「나의 한계점 찾기」를 눌러 어떤 입력값이 임대 소득을 가장 먼저 바닥나게 하는지 확인하세요.
5. 5평행 우주 탭에서 배당 계획과 비교한 뒤 링크를 공유하세요.

피해야 할 실수

• 총수익률끼리 비교하는 것입니다. 임대 수익률은 포트폴리오가 내지 않는 비용의 약 절반을 빼기 전의 수치입니다.
• 큰 수리를 잊는 것입니다. 지붕이나 보일러 하나가 몇 년치 흑자를 지울 수 있으므로 연간 충당금은 실제 비용입니다.
• 가장 높은 배당 수익률을 좇는 것입니다. 매우 높은 수익률은 시장이 삭감을 예상한다는 뜻인 경우가 많습니다.
• 수고와 집중 위험을 무시하는 것입니다. 한 거리에 있는 부동산 한 채는 분산된 포트폴리오에는 없는 위험을 안고 있습니다.

자주 묻는 질문