Derinlemesine rehber
Arsa Payı / Kat Karşılığı Simülatörü: Kat Karşılığı Anlaşma Müteahhide Ne Bırakır?
Yönetici sektör analizi
Kat karşılığı anlaşma şık görünür: arsa sahibi parseli, müteahhit binayı sağlar ve bitmiş daireler paylaşılır. Arsa için kimsenin büyük bir tutar bulması gerekmez. Ama bu şıklık ince bir marjı gizler. Müteahhit tek bir daire satılmadan önce her tuğlayı finanse eder, arsa sahibinin payı sözleşmeyle sabittir ama maliyet ve fiyatlar sabit değildir; tüm anlaşma satış fiyatı ile inşaat maliyeti arasındaki farka bağlıdır.
Sorunun yapısı, ikisi de oynayan iki sayının oranıdır. Gelir, müteahhidin elinde kalan alan çarpı metrekare fiyatıdır. Maliyet, brüt inşaat alanı çarpı metrekare maliyeti artı çevresindeki finansman, genel gider ve harçlardır. Arsa sahibi payının yüksek olması satılacak alanı azaltır ama inşa edilecek alanı azaltmaz; her pay puanı geliri düşürürken maliyet aynı kalır. Pay bu yüzden en çok pazarlık edilen ve en tehlikeli sayıdır.
Domino modeli projeyi izler. Daha büyük pay, müteahhide daha az satılabilir alan bırakır. Bu geliri azaltır. Gelir daha sonra inşaat yüküyle, yani inşaat ve maliyet artışının tükettiği payla kıyaslanır; bu proje marjını belirler. Marj, projenin gerçek süresine bölündüğünde ortalama aylık kârı verir. Gecikme ayları uzatır, faiz ekler, maliyeti artırır ve aylık rakamı iki taraftan düşürür.
Buzdağı, görünen inşaat maliyetini ve devredilen daireleri kimsenin teklif etmediği maliyetlerden ayırır. Su çizgisinin altında gecikme boyunca sermaye maliyeti, proje gecikirken inşaat fiyatlarındaki artış, her ay işleyen şantiye gideri ile devir vergileri, komisyon ve müteahhit genel gideri bulunur. Anlaşmanın başabaş olduğu satış fiyatını, payı ya da gecikmeyi bulmak için simülatörü kullanın; sonra nasıl yeniden pazarlık edeceğinize ya da yapılandıracağınıza karar verin.
Formül ve metodoloji planı
Model, projenin ömrü boyunca ortalama aylık kârı verir; bu ömür on sekiz planlı ay artı gecikmedir. Satılabilir alan 1.800 metrekarelik brüt inşaatın %82'sidir. Müteahhit, arsa sahibine verilmeyen kısmı satar. Maliyetler inşaat, inşaat maliyetinin %3'ü kadar genel gider, arsa değerinin %4'ü kadar devir vergisi, gelirin %2'si satış komisyonu, her gecikme ayı için inşaat maliyetinin %80'i üzerinden aylık %1 finansman maliyeti, her gecikme ayı için %0,6 inşaat maliyet artışı ve aylık şantiye giderini içerir.
- Müteahhidin alanı
- A = 1.800 × 0,82 × (1 − pay)
- Arsa sahibine payı verildikten sonra müteahhidin elinde kalan satılabilir alan.
- Gelir
- G = A × m² fiyatı
- Müteahhidin dairelerinin toplam satışı.
- İnşaat yükü
- (inşaat + artış) ÷ G
- Gelirin inşaata ve maliyet artışına giden payı. Yaklaşık %80 üzerinde marj incedir.
- Proje kârı
- K = G − inşaat − artış − finansman − genel − şantiye − harçlar
- Tüm proje boyunca tüm maliyetler sonrası kalan.
- Ortalama aylık kâr
- Net = K ÷ (18 + gecikme)
- Ana sonuç. Kırılma fiyatı ya da gecikmesi bunun sıfıra indiği yerdir.
Zincirleme esneklik
Satış fiyatı en esnek girdidir; çünkü gelir onun doğrudan katıdır ve maliyetler sabit kalır: fiyatta yüzde on düşüş gelirin yüzde onunu siler ve bunun çoğu doğrudan kâra yansır. Arsa sahibinin payı da alan üzerinden aynı biçimde çalışır. İnşaat maliyeti doğrusaldır. Gecikme en sinsi girdidir; maliyet ekler, aylık ortalamayı küçültür ve piyasanın aleyhinize dönme riskini artırır.
Gerçek dünyadan üç vaka
Sermayesiz başlangıç
Mütevazı paylı küçük parsel
Küçük bir müteahhit ucuz bir parsel alır, olağan düzeyin altında bir payda anlaşır, makul maliyetle inşa eder ve neredeyse zamanında teslim eder. Marjlar rahattır. Yüklediğinizde, iyi bir parsel ve adil bir payın kâr için nasıl gerçek bir alan bıraktığını görürsünüz.
Ölçeklenen orta ölçek
Güçlü piyasada değerli parsel
Daha büyük bir müteahhit, güçlü bir piyasada yüksek satış fiyatları ve makul maliyetlerle değerli bir parselde çalışır. Maliyetler mutlak olarak yüksektir ama gelir çok daha yüksektir. Yüklediğinizde, ölçek ve fiyatın anlaşmayı nasıl çok kârlı yaptığını görürsünüz.
Kara kuğu krizi
Cömert pay ve uzun gecikme
Müteahhit arsa sahibine dairelerin yarısından fazlasını verir, fiyatlar düşer ve inşaat maliyetleri artar; ruhsatlar projeyi bir yıldan fazla geciktirir. Faiz ve maliyet artışı birikir. Yüklediğinizde, adil görünen bir anlaşmanın her ay nasıl zarar ettiğini görürsünüz.
Sektör kıyaslama matrisi
| Ölçüt | Tehlike bölgesi | Sektör ortalaması | İlk %10 seçkin |
|---|---|---|---|
| Arsa sahibinin daire payı | %55 üzeri | %35–45 | %35 altı |
| İnşaat maliyetinin gelire oranı | %80 üzeri | %55–70 | %55 altı |
| Gelir üzerinden proje marjı | %8 altı | %12–20 | %25 üzeri |
| Plan dışı gecikme | 9 ay üzeri | 0–4 ay | Yok |
| m² satış fiyatı / inşaat maliyeti | 2 kat altı | 2,5–3,5 kat | 4 kat üzeri |
Değişkenler ve kaldıraçlar
Arsa değeri
Parselin piyasa değeri. Nakit olarak girmez ama devir vergileri ve harçlar bunun üzerinden hesaplanır.
Kaldıraç: İmzadan önce arsa üzerindeki devir vergilerini ve harçları kontrol edin, kimin ödeyeceğini kararlaştırın; arsa değeriyle birlikte artarlar.
Arsa sahibinin daire payı
Arsa karşılığında arsa sahibine verilen satılabilir alanın payı.
Kaldıraç: Payı gerçekçi marjlarla pazarlık edin; daha düşük pay artı biraz nakit ya da gerçekleşen satışa bağlı kademeli pay düşünün.
Metrekare satış fiyatı
Pazarlık ve kampanyalar sonrası bitmiş daireler için elde etmeyi beklediğiniz ortalama fiyat.
Kaldıraç: Fiyatları benzer dairelerin son satışlarıyla sınayın; piyasa yükselirken düşük fiyatı kilitleyen ön satışlardan kaçının.
Metrekare inşaat maliyeti
Brüt inşaat alanının metrekaresi başına malzeme, işçilik ve ruhsatlar dâhil tüm maliyet.
Kaldıraç: İnşaat fiyatını rekabetçi ihale ve net şartnameyle sabitleyin; gecikme ya da değişiklik için ceza maddesi ekleyin.
Plan dışı gecikme
Projenin, planlanan on sekiz aylık inşaat ve satış süresine göre geç kaldığı ay sayısı.
Kaldıraç: Başlamadan önce ruhsat ve altyapıyı güvenceye alın, sözleşmeye gecikme maddesi ekleyin ve tampon bırakın; geciken her ay faiz, maliyet artışı ve şantiye gideri demektir.
Bu simülatör nasıl kullanılır
- 1Parselin değerini ve arsa sahibine kararlaştırılan ya da önerilen payı girin.
- 2Satış fiyatını ve m² inşaat maliyetini yakın tarihli benzer rakamlardan ayarlayın.
- 3Gerçekçi bir gecikme ekleyin; çoğu proje geç kalır.
- 4Kırılma noktamı bul düğmesiyle hangi girdinin kârı en önce bitirdiğini görün.
- 5Paralel evren sekmesinde sabit fiyat planıyla karşılaştırın ve bağlantıyı paylaşın.
Kaçınılması gereken hatalar
- Arsayı bedava saymak. Elden nakit çıkmaz ama bedelini daire, devir vergisi ve harçlarla ödersiniz.
- İki yıl sonra satılacak bir proje için bugünün satış fiyatını kullanmak. Fiyatlar oynar ve ön satışlar düşük rakamı kilitleyebilir.
- Sıfır gecikmeyle planlamak. Ruhsat, altyapı ve hava koşulları gecikmeyi olağan kılar; her ay pahalıdır.
- Payı yalnızca parselin değerinden belirlemek. Pay proje marjına da uymalıdır, yoksa anlaşma bitirilemez.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı anlaşma nedir?
Arsa sahibi arsayı müteahhide devreder; müteahhit inşa eder ve arsa sahibine bitmiş dairelerden anlaşılan payı verir. Geri kalanı müteahhit tutar ve satar. Ayrıntılar ülkeye göre değişir; yerel kuralları kontrol edin.
Arsa sahibinin payı neden bu kadar önemli?
Pay, inşaat maliyetini azaltmadan müteahhidin satılabilir alanını azaltır. Her ek pay puanı geliri düşürür ama maliyeti düşürmez.
Model arsa sahibinin tarafını kapsıyor mu?
Hayır. Müteahhidin sonucunu gösterir. Arsa sahibi için pay çarpı alan çarpı fiyat temel değerdir; müteahhit marjı düşükse projenin hiç bitmeme riski artar.
Vergiler ve hukuki kurallar ne olacak?
Model sabit bir devir vergisi kullanır. Gerçek vergiler, ruhsatlar ve sözleşme kuralları değişir; güncel kuralları avukat ve vergi danışmanıyla kontrol edin.
Kırılma noktasını nasıl bulurum?
Kırılma noktamı bul düğmesine basın. Araç her girdiyi kötü ucuna doğru bin adımda hareket ettirir ve ortalama aylık kârın sıfıra indiği değeri bildirir.
Bu ne kadar doğru?
Belirtilen varsayımlarla çalışan eğitim amaçlı bir modeldir; finansal ya da hukuki tavsiye değildir. Gerçek projeler ayrıntılı bütçe gerektirir.
Bu, belirtilen varsayımlara dayalı eğitim amaçlı bir planlama modelidir. Finansal, vergi ya da hukuki tavsiye değildir. Girdileri kendi rakamlarınızla değiştirin ve önemli kararları nitelikli bir uzmanla doğrulayın.