深度指南
房产与股息养老对比：哪一种每月能给您更多可支配收入？
行业管理层分析
退休收入是高收益率与可支配收益率之间的差别最要紧的时刻。出租房产似乎给出了一个慷慨的数字：每年相当于房产价值六个百分点的租金。股息投资组合给出的数字较小，也许是四个百分点。只看这两个数字，会觉得房产轻松获胜。但没有人能花掉毛收益率，而且毛收益与可支配收益之间的差距，房产比股票要大得多。
问题的结构，是比较毛收益数字与您账户里的现金之间的一切。对出租房来说，有空置、维护、中介费、房产税、大修储备、所得税，以及最终的出售成本。对股息投资组合来说，有基金或平台费用、托管成本和股息税。房产还需要花时间打理，并带有集中度风险，这两点都没有计入收益率。
多米诺模型沿着出租房从毛收入到可支配收入的路径展开。首先是租金毛收入；成本和储备拿走其中一部分，剩下应税收入；税款再切走一块；余下的就是您每月可以花的收入。链条前端成本或税收的一点点上升，会被后面每一步放大，所以一套看起来很慷慨的房产，留下的可能比一个普通的投资组合还少。
冰山展示了宣传册上的收益率所隐藏的东西。水面之上是运营成本和房产税，大多数业主都会算进去；水面之下是大工程的维修储备、租金的所得税，以及摊到持有年限内的出售成本。用模拟器找出让房产不再给您带来任何收入的租金收益率，再与股息替代方案对比，然后决定养老资金该放在哪里。
公式与方法论蓝图
模型给出的是月均可支配收入。租金毛收入等于本金乘以租金收益率。运营成本是租金的一定比例。房产税是本金的一定百分比。此外还要扣除每年占本金 0.6% 的维修储备，以及摊到十五年内、占本金 5% 的出售成本。所得税针对扣除成本后的剩余部分征收，且不会为负。替代方案对股息投资组合应用同样的公式，成本较低、税率也较低。
- 毛收入
- G = 本金 × 收益率
- 扣除任何成本之前的年租金，在替代方案中则是股息。
- 成本与储备
- C = G × 成本% + 本金 × 税% + 本金 × 0.6%
- 运营成本、房产税和维修储备。
- 退出摩擦
- X = 本金 × 5% ÷ 15
- 摊到十五年持有期内的出售成本。
- 所得税
- T = max(0, G − C) × 税率
- 对扣除成本后的净收入征收的税，最低为零。
- 可支配收入
- 净额 = (G − C − X − T) ÷ 12
- 您每月可以花的现金。临界收益率就是这个数字降到零的地方。
层层传导的弹性
租金收益率是弹性最大的输入，因为它是唯一的收入来源，而所有成本要么固定，要么与本金成比例。收益率下降一个百分点，就可能抹掉很大一部分可支配收入。运营成本随租金变化，容忍度更高。房产税按价值而不是收入征收，所以它像一道固定的门槛，租金必须先越过它。
三个真实案例研究
白手起家的初创者
适度的出租房与小型投资组合
一位本金不多的退休人士拥有一套收益率不错、成本低、税率也低的普通房产。收入不多，但很实在。加载这个情景，看看一套经营良好的小型出租房仍能留下多大比例的毛收入。
处于扩张期的中型市场企业
大型房产组合
一位资金雄厚的投资者拥有收益率不错、成本控制扎实的房产，但处于较高的税率档次。金额很大，但税收和储备拿走了明显的一部分。加载这个情景，看看规模如何在不消除拖累的情况下提升收入。
黑天鹅危机
收益率低、成本沉重的房产
一位退休人士持有收益率很差、空置和维修频繁、房产税账单很大、税率又高的房产。成本超过了租金。加载这个情景，看看一套房产如何悄悄耗尽退休预算。
行业基准矩阵
| 指标 | 危险区 | 行业平均 | 前 10% 的佼佼者 |
|---|---|---|---|
| 租金毛收益率 | 低于 4% | 5–7% | 高于 8% |
| 成本与储备占租金的比例 | 高于 60% | 35–45% | 低于 30% |
| 房产税占价值的比例 | 高于 2% | 0.5–1% | 低于 0.4% |
| 股息组合收益率 | 高于 7%（有削减风险） | 3–5% | 4–5% 且持续增长 |
| 税负占毛收入的比例 | 高于 18% | 8–12% | 低于 6% |
变量与杠杆
投入本金
目前压在房产上的资金，或者您改为持有股息类投资时的金额。
杠杆: 请记住，租金收入随本金增长，成本也随之增长，所以要检验面积更小的房产，或者搭配其他资产，是否能带来更稳定的收入。
租金毛收益率
年租金占房产价值的百分比，未扣除任何成本。
杠杆: 每次续约时对照市场复查租金，并确认您不是仅仅出于感情而持有一套低收益的房产。
运营成本占租金的比例
空置、维护、中介费和房东保险，占实际收到租金的比例。
杠杆: 通过更好地留住租客和及时维修来减少空置，并在续约前比较中介费。
房产税与相关费用
年度房产税和不可避免的费用，占房产价值的百分比。
杠杆: 核实您所在地区的评估价值、免税额或减免是否正确，因为税费在您赚到一分钱之前就要先付出去。
净收入的税率
您就净租金收入缴纳的税。请根据您的情况核对现行规定。
杠杆: 利用适用于您情况的任何税收减免和架构，并在决定之前就现行规定咨询专业人士。
股息组合收益率
您改为持有的投资组合的年股息率。它只影响替代方案，不影响出租房。
杠杆: 要看股息增长和派息公司的质量，而不只是起始收益率，因为极高的收益率可能预示着削减股息。
如何使用本模拟器
- 1输入您可以投向房产或投资组合的本金。
- 2根据您自己的数字设定租金收益率、成本占比和房产税。
- 3加入您对净收入的税率，以及您切合实际能获得的股息率。
- 4点击“找出我的临界点”，看看哪个输入最先让租金收入归零。
- 5在“平行宇宙”标签页中与股息方案对比，并分享链接。
应避免的错误
- 比较毛收益率。租金收益率是在扣除约一半成本之前的数字，而投资组合根本不用付这些成本。
- 忘了大修。一次屋顶或锅炉的维修就可能抹掉多年的盈余，所以每年留出储备是一笔真实的成本。
- 追逐最高的股息率。极高的收益率往往意味着市场预期会被削减。
- 忽视精力和集中度。一条街上的一套房产所承担的风险，是分散化的投资组合所没有的。
常见问题
退休后租金收入比股息更好吗？
总体而言，两者没有绝对的优劣。出租房可能提供更高的毛收益率和与通胀挂钩的租金，但成本、税收和精力会削弱它。股息更简单、流动性更好，但可能被削减。
为什么模型忽略价格增长？
它比较的是收入，也就是您实际要花的钱。房产和股票价格都可能上涨或下跌，所以请另外核对增长情况。收入增长的差异体现在 24 个月的对比中。
退出成本是什么意思？
出售房产要付中介费、税费，还要花时间，所以模型把百分之五的出售成本摊到十五年的持有期内。投资组合通常卖起来更便宜。
模型是否包含借款？
不包含。按揭会极大地改变风险和现金流。对于带杠杆的房产，请使用利率冲击模拟器。
如何找到临界点？
点击“找出我的临界点”。工具会把每个输入分一千步推向更不利的一端，并报告月收入降到零的位置。
这个结果有多准确？
这是一个假设条件明确的教学模型，不构成财务或税务建议。税收和规则会变化，请根据您自己的情况核对。
这是一个带有明确假设的教育性规划模型，不构成财务、税务或法律建议。请将输入替换为您自己的数据，并就重要决策咨询合格的专业人士。